ローン減税の落とし穴?

いつも住まいスタジアムをご利用いただきありがとうございます。
気温がだいぶ冷えてくる日も多くなりましたが、いかがお過ごしでしょうか。

さて、今回はマイホームの購入には欠かせない住宅ローンについてです。住宅ローンはうまく使えば、個人で取れる減税策の中では最大の効果があります。

住宅ローン減税の制度についておさらいしましょう。

平成26年1月1日から平成33年12月31日までに住宅を購入して住宅ローンを組み、実際に住んでいると住宅ローン減税の条件を満たします。

確定申告、もしくは職場の年末調整で住宅ローンを申告すると、ローン残高の1%が「控除額」として戻ってきます。この1%計算に含まれるローン残高は基本的に最大4000万円までとなっております。12月時点のローン残高が4000万円を超えている場合、最大40万円の控除額が受けられます。住宅ローンを支払いながら物件に住み続けると、この状態が10年続くため控除額最大の合計は40万円x10年=400万円までとなります。

ただし、長期優良認定住宅を取得した場合、若干優遇されて住宅ローン減税は最大500万円までとなります。逆に、中古物件を個人売主から仲介で購入した場合は最大200万円までしか控除されません。

なぜ新築と中古で差別ともとれる条件がついているのでしょうか?

実は住宅ローン減税は、消費税増税の緩和措置だからです。例えば中古マンションの持ち主が個人で、不動産仲介店を介して購入する場合は、物件価格に消費税が含まれないからです。不動産仲介店で紹介される物件は基本的に個人が売主ですから、「中古物件を買う場合、住宅ローン減税額は最大200万円まで」と覚えておくとよいでしょう。

−−−

しかし、中古物件をご購入されてもローン減税額が新築と同様に400万円までになるケースがございます。
今回はそのケースをご紹介していきます。

1つ目は中古物件の売主が“法人”だったときです。
よくある、転勤や離婚などの理由で個人が個人へ家を売るパターンでは、上記の通り消費税はかかりません。しかし、持ち主が法人だった場合は、購入時の価格(土地を除く建物分)に消費税が含まれることになります※。
すなわちローン減税は消費税を払っているかいないかで、最大控除額が400万円までになるか200万円までになるかが決まるのです。

もう1つは珍しいケースですが、「前の持ち主が消費税を払って購入し、その物件が未入居の状態のまま売りに出された場合」です。この場合も住宅借入金等特別控除というものが適用され、ローン減税が最大400万円になります。前の持ち主の住宅ローン減税権利が移ったと考えて良いでしょう。

しかしこの場合で注意しておかなければならないのは、

・平成28年3月31日以前に建てられたものは、住宅借入金等特別控除が適用されるのは居住者のみ

・この控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること

など、いくつか適用条件が設けられているということです。

新築と中古物件を比較する時、住宅ローン減税の部分まで計算に入れている方は少数派かもしれません、控除額を400万円と見積もっていたのに目算と大きく異なってしまうと計画通りとはいかなくなる可能性もあります。

繰り返しますが、住宅ローン減税枠は個人が使える節税策の最大効果が取れるものであり、よく「早め早めにこまめな繰り上げ返済を」というアドバイスは住宅ローンを0.数%で借りているような状態では、少なくとも当初10年は当てはまらなかったりします。

現状を知り、今後の生活プランの見通しを立てたい!などございましたら、ぜひご相談ください。住まいスタジアムではFP相談のみのプランもたまわっております。

※大抵の場合、中古マンション価格は内税表記となっていますので消費税は物件価格に含まれています、稀に「3,980万円(+税)」や注釈表記で「8%の消費税がかかります」と書かれている場合があります。ご注意下さい。

関連記事