【蘆花公園ザ・レジデンス】三井健太レポート抜粋版Vol.4

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【蘆花公園ザ・レジデンス】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点73.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点73.5は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は、大型物件としても「水準以上」の結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのです。しかし、重点項目を加重して行くと中の中に下がってしまう物件もありますが、本物件は例外的です。特にランドスケープに工夫が見られますし、将来が楽しみとも言えます。建ぺい率を計算してみると、北敷地も南敷地も52%以上なので、特別オープンスペースが広いということでもないようですが、完成予想図を見る限り、植栽が大きく育てば、こんなふうになるのだろうと期待させてくれる計画のようです。「庭園マンション」と言うべきでしょうか。素晴らしい景観を創り出す可能性を感じさせてくれます。

マンションの植栽には、次のような意義と効果があります。

➀建物のデザインを引き立てる(植栽自体が外観デザインの一部になる)

②住まいの個性を生み出す(緑の意匠が特徴となる)

➂季節感を生み出す(都市の暮らしに四季を感じさせる)

④外的影響から守る(外からの視線を遮る)

➄無機質な建物に彩りを添える(目に優しい・入居者にも周辺住民にも癒しを与える)

⑥建物の劣化を樹木の生長が補う(経年による価値の向上)

本マンションは、このような意義と効果が十分に期待できるものです。敢えて言えば、間取りが平凡、室内のスペックも中の上クラスでやや物足りなさを感じますが、総じて良い建物です。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、駅からの距離も「遠からず近からず」、アプローチも素晴らしい景観が続くので、差し引きではプラスが出ると言えでしょう。公式HPでも書いているように、この一帯は世田谷区の中でも緑の多い所で、極論すると駅を降りた所から公園が始まっているかのような雰囲気のある街という印象を強く受けます。

もっと商店やグルメの店が多かったらいいのに!そんな声も聞こえて来ますが、駅前の賑わいと自然環境の両立する街は少ないのです。

ここは不便というほどでもないので、子育て世代と、ゆったり・のんびり暮らしたいシニア世代の双方にとって最高の条件を満たすマンションと言えるかもしれませんね。

北と南の棟が重なる部分もありますが、それでも日当りに影響する住戸数は僅かと見ました。ただ、眺望条件の良くない住戸もあるので、注意が必要です。売主は当然価格差を設けているはずですが、条件の劣る住戸の安さが適正かどうかをよく見極めなければなりません。

同じような立地条件同士の物件を比較するときは建物価値が格差を生みます。本物件の建物価値は先述のとおりですが、大規模で付加価値のある物件は、もともと稀少価値が高いのです。また、世田谷区だけではないのですが、新築物件の供給量が少なくなっている現況に照らすと、非常に得難い物件となる可能性が高いのです。 特に芦花公園駅の徒歩10分圏内には殆ど供給が不可能と言っても過言でないのです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通以上」、立地条件の①も、駅前とか駅直結などに比べればインパクトには欠けますが、環境とアプローチが良いので、平均点以上と見て良いのではないかと思います。また、希少性も高いと考えます。総じて「差別感」が明確な良いマンションと感じます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずですが、比較的リーズナブルな価格に抑えられていると感じます。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)以上になる可能性が高いという意味になります。

教えて三井先生

物件の周りの環境が良さそうですね。こんな環境で子育てできれば素敵だなと思う反面、駅の周囲は少し寂しい感じがします。駅から近くもないので、資産価値的には問題ないのでしょうか?


一般論としては、駅に近い方が良く、かつ駅もBIGなほうがいいのですが、芦花公園は駅前から緑で埋まっているような街なので、利便性の足りない分は問題外かもしれません。環境の良さは圧巻と言って過言ではないでしょう。

 

建築・販売概要

◆マンション名/蘆花公園ザ・レジデンス
◆所在地/東京都世田谷区粕谷2丁目255-1他(フォレストコート)、105番‐1(ブライトコート)(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
◆交通/京王線 「芦花公園」駅 6~7分
◆敷地面積/15310.83m²(南敷地4316.25m² 北敷地10994.58m²㎡)
◆建築面積/南敷地2395.46㎡ 北敷地5279.13㎡(建蔽率 52%)
◆構造・規模/鉄筋コンクリート造・フォレストコート9階建・ブライトコート8階
◆総戸数/389戸(フォレストコート280戸・ブライトコート109戸))
◆駐車場/142台(36.5%・内機械式?台)
◆建物完成予定日/平成30年1月下旬予定
◆売主/三菱地所レジデンス・野村不動産・セコムホームライフ
◆施工会社/長谷工・不二建設共同企業体
◆管理会社/三菱地所コミュニティ
◆管理費/:F75Cgtype:19,900円(@263円/㎡)・・・20戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/:F75Cgtype B75Gタイプ: 7,960円(@105円/㎡)
◆修繕積立基金/:(100か月分相当)
◆専有面積帯/57.59m2~96.52㎡
◆間取り/1LDK+S~4LDK
◆価格帯/5,300万円台~9,600万円台(平均坪単価 @330万円)・・・物件価値を加味すると高くはないと考えます。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/芦花公園駅圏の過去5年間(2012年~2016年)の平均=@308万円 (ただし1物件のみで指標としては使えない)
※参考※ 千歳烏山駅の平均(2015年・2016年)=@310万円/世田谷区全体の平均(2015年・2016年)=@335万円
◆販売開始時期/第3期]2017年11月中旬販売開始予定
◆評価または調査日/平成29年10月31日

(本エントリの画像出典:蘆花公園ザ・レジデンス公式Webページもしくは配布資料スキャン)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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