【ジオ深川住吉】三井健太レポート抜粋版Vol.5

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ジオ深川住吉】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点70 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点70は中の上、5 段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

際立つ優良マンションというわけでもありませんが、悪いところのないバランスの取れた良い建物と言えます。特筆すべき点は、開発敷地内に公園を含む緑地面積が多いこと、裏手ではあるものの小名木川に面するので開放的な建物となっていることも魅力です。 また、駅側から見れば、存在感のあるマンションと映ることでしょう。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件は住吉駅から5分というロケーションをどう見るかです。

環境は悪くないようですし、駅から5分という近さも価値は低くないのですが、問題は住吉駅の駅力です。都区内の街の価値は、交通便に関しては大きな差がないので、駅の周りにどのような施設が集積しているかで差が付くのです。 一般に、駅力が

高いとされる街には「賑わい」という共通点があります。 買い物施設、グルメ、エンタテインメント、文化施設、公共施設等が充実している街ほど人が集まり、賑わいが生まれます。そこには豊かな生活シーンが誕生し、住みたい街として評判は広がるのです。

このような観点から住吉を見た場合、残念ながら魅力的な街かというと疑問符が付くように思います。住んだことがないので偏見かもしれませんが。

近辺では亀戸や錦糸町といった駅力の高い街がありますが、この二つとは比較になりません。しかし、住吉駅には発展の芽もあります。ご存知のことと思いますが、地下鉄有楽町線の延伸計画があり、今は半蔵門線と都営新宿線の2 線が交差する住吉駅に豊洲からの有楽町線が交わるという情報です。

最近、「イーストトウキョウ」が注目されて来ていることもあり、ここ住吉も変わりつつあるのかもしれません。

ともあれ、同じ立地条件同士の物件を比較するときは建物価値が格差を生むので、ミクロの見方をすれば本物件は比較的競争力が高い部類に入りそうです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。 いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が_高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、立地条件の①も、建物分野の②~⑥も水準以上の価値があると言ってよいようです。

川沿いの立地、公園を南に設けた点なども、差別化要因であり、希少性も高い部類と言えます。

肝腎の価格ですが、最近3年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないようです。下記、建物概要で紹介するように、単純比較では現相場のレベルと言えるのですが、僅か3年の間に相場は2割も上がったからです。建物価値、ピンスポットの立地条件を加味すれば1割高ほどなりましょうが、その分が高いということになります。

しかし、その程度なら現在の市場では許容範囲と見ても良いかと思います。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は省略)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

どちらかと言うとマイナーな駅ですよね?駅力が高くないように思うのですが、資産価値が気になってしまいます。駅に近く、スーパーもそばにあるし問題ないものでしょうか?


マイナーな駅ではない方がいいに決まっていますが、この物件は魅力的な部分も多いのです。資産価値だけがマンション選びの優先条件ではないので、このマンションを買ったらどんな暮らしを楽しめるかという観点で検討されることをお勧めしますね。


マンションの価値を知る際に売り主を見ることも重要と聞きますが、阪急不動産ってどうなのでしょう?東京での実績は少ないのでは?


確かにそうですが、最近は実績を積み重ねています。ジオシリーズは、どれも標準以上のレベルにあります。大規模マンションの実績は少ないですが、品の良いマンションを建てるデベロッパーというのが私の印象です。

建築・販売概要

◆マンション名/ジオ深川住吉
◆所在地/東京都江東区扇橋2 丁目23 番2 他(登記地番)
◆用途地域/準工業地域、商業地域
◆交通/半蔵門線「住吉」駅 徒歩5 分・都営新宿線「住吉」駅 徒歩5 分
◆敷地面積/3020.51 ㎡
◆建築面積/1607.17 ㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上15 階建て
◆総戸数/190 戸
◆駐車場/57 台(30%・内機械式56 台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成20 年2 月下旬予定
◆売主/阪急不動産
◆施工会社/不二建設株式会社
◆管理会社/阪急ハウジングサポート
◆管理費/10,830 円~15,690 円(@195 円/㎡)・・・先着順16 戸の販売データ(以下、同じ)他に第2 期販売予定あり
◆修繕積立金/5,550 円~8,050 円(@100 円/㎡)
◆修繕積立基金/389,000 円~564,000 円(70 か月分相当)
◆専有面積帯/55.54~80.47 ㎡
◆間取り/2LDK~3LDK+S
◆価格帯/4,790 万円~7,330 万円(全体の平均坪単価@300 万円)・・・
直近相場との比較では「ほぼレベル」です。
◆ご検討住戸/省略
◆周辺相場/住吉駅圏の過去2年間(2015 年~2016 年)の平均=@298 万円 2014 年以前は@250 万円未満だったので、3年ほどの間に20%も急騰したのです。
◆販売開始時期/先着順販売中
◆評価または調査日/平成29 年1 月12 日

(本エントリの画像出典:ジオ深川住吉公式Webページもしくは配布資料スキャン)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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