【プラウドシティ大田六郷】三井健太レポート抜粋版 Vol.6

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プラウドシティ大田六郷】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 72点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点72は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点(立地評価は含まない)は、比較的高評価となりました。 予想通りの結果でもあったのですが、大規模ゆえの付加価値が表れた格好です。 欲を言えばキリがありませんので、申し分ないもと見るべきでしょう。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の弱点は駅からの距離です。どちらの駅にも10分以上を要することにあります。その駅がBIGターミナルなら10分も許容範囲と言えるのですが、ご承知のように、六郷土手も雑色も「駅力」は弱いと見なければなりません。

距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのですが、見当たりません。 例えば、駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。東京の人は、大半が「利便性優先」主義だからです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

売却の際、大きな弱点になるのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。 また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は良いとしても、立地条件の①はインパクトに欠けるのです。肝腎の価格ですが、最近3年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。そんな傾向の現況にあって、本物件は例外的と言えるかもしれません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

最寄駅が京急線の各駅停車しか止まらない雑色駅から12分、六郷土手駅9分と遠いですね。スーパーも遠いようですし、JRの線路にも近い物件って、どう見たらいいのでしょうか?


致命的とは思いませんが、確かに弱点となりましょう。しかし、それを補って余りある長所があればいいのです。建物価値・ブランド価値・価格などですね。もっとも、環境や街並み、雰囲気が気に入ってここに住みたいと思えるかどうかが先決です。


建築・販売概要

◆マンション名/プラウドシティ大田六郷
◆所在地/東京都大田区西六郷三丁目2-1(フォレスト街区)、1-1(プラザ街区)(登記地番)
◆用途地域/準工業地域
◆交通/京浜急行線 「雑色」駅 徒歩12分 ・ 「六郷土手」駅 徒歩10分
◆敷地面積/23,574.74㎡(フォレスト街区:14595.33㎡、プラザ街区:8979.41㎡
◆構造/RC造
◆階数/地上14・15階建て
◆総戸数/632戸
◆駐車場/290台(46%・内機械式55台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成29年2・6月下旬予定
◆売主/野村不動産
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/不明
◆管理費/10,800円~14,500円(@167円/㎡)・・・第3期予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/7,040円~9,460円(@109円/㎡)
◆修繕積立基金/?(―か月分相当)
◆専有面積帯/64.62~ 86.87㎡
◆間取り/3LDK ~4LDK
◆価格帯/(全体の平均坪単価 @251万円)・・・単純比較では相場の10%ほど高いだけですが、物件価値を加味すると適正と考えます
◆契約住戸/省略
◆周辺相場/雑色駅圏の過去5年間(2011年~2016年6月)の平均=@224万円・六郷土手駅=@236万円・・・本物件が押し上げたもの
◆販売開始時期/10月下旬受付予定
◆評価または調査日/平成28年9月30日

(本エントリの画像出典:プラウドシティ大田六郷公式Webページもしくは配布資料スキャン)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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