【スカイティアラ】三井健太レポート抜粋版 Vol.7

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【スカイティアラ】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 75.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点75.5は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点は、比較的高い結果が出ました。駅から少し離れてはいますが、住宅街の巨大かつ敷地にゆとりのある本物件は、共用施設が少ないものの、大林組の施工や、管理サービスの充実、防災対策の完備など見るべきものが少なくありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、その点はどう考えるべきでしょうか?中古相場を調べてみると、2年前の調査ですが、志村坂上の場合、築20年強で平均坪単価@135万円でした。

これは新築相場@223万円の60%に相当します。仮にこのエリアが人気薄であれば、中古マンションはもっと低い価格(例えば60%ではなく23区平均の52%)になるはずです。つまり、板橋区は港区や渋谷区のような超人気エリアではないものの、23区の中では中位以上の人気、言い換えれば需要が比較的多いエリアということの証左なのです。

一方、物件固有の問題にスポットを当てて行くと、本物件は駅から近くないことが弱点です。それを補う長所は、敷地内に設けられたグリーンゾーンでしょうし、600戸を超える巨大さがもたらす存在感、個性的な外観デザインなどでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、立地条件の①においてはインパクト不足ですが、②~⑥は悪くありません。価格も相場から著しく高いわけでもなく、問題はなさそうです。最近4年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格も急騰しています。多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。その点、本物件は影響が小さい方です。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、少なくとも東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)はキープできそうという意味です。

 

教えて三井先生

「天空に煌めくガラスのフォルムが象徴的な洗練されたレジデンス」というキャッチコピーから、外観デザインが特徴のマンションですね。マンションの価値に影響を与える利点なのでは?


その通りです。このマンションは2016年度の「Good Design賞」に輝いています。マンションに限りませんが、日本人の文化レベルから見ればデザインは物の価値判断に占める割合は大きいのです。マンションの黎明期には、マイホームであれば何でもよかったと言っても過言でなく、デザインはあまり重視されていませんでしたが。


建築・販売概要

◆マンション名/スカイティアラ
◆所在地/東京都板橋区小豆沢1-10-1 1-15-1(登記地番)
◆用途地域/準工業地域
◆交通/都営三田線「志村坂上」駅より徒歩8分:ウエスト、徒歩10分:イースト
◆敷地面積/16069.39㎡(ウエスト/11099.3㎡、イースト/4970.04㎡)
◆建築面積/ウエスト3736.63㎡・イースト959.27㎡㎡(建蔽率 %)
◆構造/RC造
◆階数/ウエスト=19階建て・イースト=13階建て
◆総戸数/621戸(ウエスト/456戸、イースト/165戸)
◆駐車場/329台(53%・内機械式?台)(月額使用料/21000~24000円)
◆建物完成予定日/平成27年4月竣工済み
◆売主/住友不動産
◆施工会社/株式会社大林組
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/15,797円 ~ 19,541円(@241円/㎡)・・・先着順受付(WEST 25戸)の販売データ(以下、同じ)他にEAST:8戸
◆修繕積立金/5,260円 ~ 6,590円(@80円/㎡)
◆修繕積立基金/315,800円 ~ 395,700円(60か月分相当)
◆専有面積帯/65.57~82.14㎡
◆契約住戸/省略
◆間取り/3LDK~4LDK◆価格帯/4,298万円~5,798万円 (平均坪単価 @223万円)・・・相場的には高くないようです
◆周辺相場/志村坂上の過去6年間(2013年~2017年3月)の平均=@220.5万円(2012年までは@190万円)
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年4月18日
(※現在は完売表記)

(本エントリの画像出典:スカイティアラ公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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