【ザ・パークハウス 花小金井フロント】三井健太レポート抜粋版 Vol.8

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・パークハウス 花小金井フロント】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点68.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら「普通」レベルの結果となりました。前表・項目ごとの評点(割愛)にご注目下さい。無論、悪い物ではありませんが、優良マンションというわけでもありません。特筆しなければならないのは、同じ花小金井駅にパークハウス2部作として建設されたザ・パークハウス花小金井ガーデン(以下、ガーデン)よりも建築費を抑制しようとしていることです。規模も小さいので、付加価値も少ない印象を受けます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の長所は駅から徒歩4分と近いこと、西友が目の前にあることなど、利便性が高いことにあります。ただ、マクロ(全東京的)評価では弱いと言わざるを得ません。西武新宿線は西武池袋線と違って、相互乗り入れがないので不便な路線と見られていること、駅周辺も「やや寂しい」ので動員力の高い街とは言えません。販売スピードが遅いのは、ここに原因があります。これはガーデンと同じですが、それでも価格的な魅力があれば動員力は高まり、販売は順調に進んだことでしょう。つまり、魅力的な価格ではないのですね。

ガーデンが完売していないので、比較にさらされるため、品質も同等にし、価格は駅に近い分でフロントを上げるほかないという事情もあって、結局は共倒れ状態になっているのです。ガーデンも完売に遠いようですし、いずれはどちらも値引きに踏み切ることでしょう。ということは、どちらも慌てることはないと言えます。値引き交渉に時間をかけて粘り強く行うようお勧めしたいと思います。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも「まあまあ」の印象、つまりインパクトは弱いのです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、⑤は良いとしても他は「普通を少し超える程度」です。立地条件の①ももうひとつインパクトに欠けるのです。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないのです。他社並みか、それ以上の価格になっているからです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。ただ、駅近マンションに大怪我はないものであることも付言しておきたいと思います。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。
「B」とは、東京市部の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

駅に近くて目の前にスーパーマーケットもあって利便性に高いマンションですね。この辺りまで来れば環境も良いのでは?


そうですね。環境も良くて利便性も高く、その点では悪くない物件と言えます。


でも、環境が良いということは都心に近いこととトレードオフともいえますよね。


決して都心から遠い、とまでは言えないのですが、このマンションを積極的に選ぶ人は同じ小金井市内か西部新宿線の沿線に住んでいる人、地域・沿線になじみがある人たち向けのマンションですね。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・パークハウス 花小金井フロント
◆所在地/東京都小平市花小金井1丁目2-1(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域
◆交通/西武新宿線「花小金井」駅(北口エレベーター出口)より徒歩4分
◆敷地面積/4521.34㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上7階建て
◆総戸数/124戸
◆駐車場/64台(52%・内機械式63台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成29年7月竣工済み
◆売主/三菱地所レジデンス・長谷工コーポレーション
◆施工会社/長谷工コーポレーション
◆管理会社/三菱地所コミュニティ
◆管理費/G1タイプ:13,720円(@194円/㎡)・・・第2期1次6戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/G1タイプ:6,370円(@90円/㎡)
◆修繕積立基金/G1タイプ:636,120円(100か月分相当)
◆専有面積帯/58.64~85.56㎡
◆間取り/2LDK~4LDK◆価格帯/3,800万円台~6,400万円台(平均坪単価 @222万円)
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/花小金井駅圏の過去3年間(2015年~2017年9月)の平均=@210万円(本物件とシティテラス小金井公園、及びザ・パークハウス花小金井ガーデンの3件で形成された相場に過ぎない)
◆販売開始時期/平成29年11月下旬販売開始予定
◆評価または調査日/平成29年10月26日

(本エントリの画像出典:ザ・パークハウス小金井フロント公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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