【シティテラス杉並方南町】三井健太レポート抜粋版 Vol.9

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【シティテラス杉並方南町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点73 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点73は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点は、ギリギリながら4つ星レベルとなり、評点に表われない欠点はいくつかあるものの、総じて申し分ない建物と言えましょう。高級感・上質感を感じさせる、住友不動産らしい優良な物件と言って過言ではありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは駅からの距離です。方南町は支線の駅とはいえ、今年から乗り換えなしで新宿方面に向かうことが決まっているので、利便性は向上しそうですし、騒音が懸念される環七からは距離があり、方南通りもノース棟に少し影響するとは思いますが、全体的には「駅に近くて好環境」という二律背反の条件を満たす好立地とも言えます。その意味から、稀少価値の高い優れた物件と言えます。単純比較では、本物件を除く直近相場(2015年相場)の35%も高い価格になっていますが、立地+建物+ブランド力を加味すれば15%ほどの割高な印象です。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。 また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥まで全て水準以上の物件であり、欠点は僅かな優良物件と言えます。希少性も高いと言えます。

肝腎の価格ですが、最近3年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件は、駅そばの稀少価値の高い土地ゆえに取得費も高かったに違いなく、建築費も例外ではないはずで、そのために35%も高い価格になったものと推察します。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

2016年7月の発売で建物も完成していますね。販売状況が厳しいということでしょうか?駅から徒歩1、2分で便利な良いマンションだと思うのですが、なぜ売れ残っているのですか?


簡単に言えば、価格が高いということですね。どんなに条件がよくても、価格が高過ぎれば買い手は限定されてしましまいます。物件価値に見合う価格かどうか、そこが問題ですね。その判断を一般の人が下すのは簡単ではありません。当職にご相談下さるのは早道ですが、他にも手立てはあるかもしれません。

 

建築・販売概要

◆マンション名/シティテラス杉並方南町
◆所在地/東京都杉並区 方南二丁目459番1他(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩1分(ノース)、徒歩2分(サウス)
◆敷地面積/9180.50㎡
◆建築面積/4,401.11㎡
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上6階建て(ノース)・地上11階建て(サウス)
◆総戸数/298戸
◆駐車場/80台(27%・内機械式台)(月額使用料/23,000円~29,000円)
◆建物完成予定日/平成29年10月下旬予定
◆売主/住友不動産建物
◆施工会社/三井住友建設株式会社
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/14,052円 ~ 17,472円(@205円/㎡)・・・第2期受付(5戸)の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5,830円 ~ 7,390円(@87円/㎡)
◆修繕積立基金/347,300円 ~ 440,400円(60か月分相当)
◆専有面積帯/67.08㎡~85.07㎡

2016年07月発売  第3期8次:2017年11月26日より先着順受付
◆間取り/1LDK+2S~4LDK◆価格帯/6,898万円~10,980万円(平均坪単価@380万円)・・・単純比較では直近相場の35%高
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/方南町駅圏の過去5年間(2011年~2016年)の推移=@271.7万円
(2011年=@244万円→2012年=供給なし→2013年=@260万円→2014年=@280万円→2015年=@282万円)※本物件が発売された2016年は@350万円に跳ね上がった)
◆評価または調査日/平成29年1月8日

(本エントリの画像出典:シティテラス杉並方南町公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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