【グランドメゾン江古田の杜】三井健太レポート抜粋版 Vol.10

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【グランドメゾン江古田の杜】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点70.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は500戸余の大型物件としてはとても残念な「普通」レベルの結果となりました。(項目ごとの評点は省略)

大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのです。本物件も大型らしく共用施設や防災設備、管理体制などで、そのスケールメリットを活かしてプランニングしています。しかし、室内の設備が不十分であること、駐車場が少ないこと、オートロックが2か所だけ、間取りもスパンが狭いことなど「普通」レベルが多い建物です。

廉価版マンション・規格型マンションの施工で最も強みを持つゼネコンが長谷工コーポレーションです。しかし、商品企画を主導するのは、あくまで売主なのでゼネコンは無関係です。とはいえ、枝葉末節の部分、目に見えない部分で売主が長谷工の提案する設計を容認し、ローコストマンションが出来上がってしまう場合があるのも事実です。本物件は、長谷工提案の部分が少なからずあるような印象です。無論、悪い物ではありませんが、優良マンションというわけでもありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の弱点は駅から徒歩10分の距離です。しかも、その駅が中野駅や新宿駅などのBIGな駅ではなく、マイナーな大江戸線「新江古田」駅という点です。BIGターミナル駅なら徒歩10分でも問題はなく、むしろ「その駅力」がプラスの価値となり、10分のマイナスを消してしまうのです。

距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのですが、本物件の場合は何があるでしょうか?アプローチ上に賑やかな商店街が続くわけでも、到着したマンションの隣にイオンモールやイトーヨーカドーがあるわけでもありません。江古田の森公園に接するというのは、子育てファミリーにとっては悪くない条件と言えますが、利便性の劣る分をカバーするまでの価値はないように思います。

駅からの遠さを補い得るのは眺望で、例えば東京湾を一望にできる、レインボーブリッジが眼下に見える、東京タワーが正面に見える、銀座の夜景が美しい借景であるといったものを指します。「森の中にあるかのような」自然環境や、港の見える丘公園のような美しい公園と周囲に立ち並ぶ高級住宅街の中のマンションであることなども、駅10分でもお釣りが来る条件になります。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?近隣には、高級マンションも散見される中、公営住宅も目立つという地域で、性格のはっきりしないエリアであるだけに、駅から10分の距離は大きな弱点と言わざるを得ません。せめて、建物も「高級感」や「格調高い」ものになっていれば別ですが、そのようには見えません。

本物件近隣のA、B、C街区のうちA街区(約1.7ha)は分譲マンション532戸(本物件)ですが、C街区(約1.5ha)は積水ハウスがUR都市機構から一般定期借地として借り受け、賃貸マンション260戸、学生寮130室、サービス付き高齢者住宅122戸、介護付き有料老人ホーム100室を建設する予定とあります。B街区には夜間・休日診療、病児・病後児保育機能を備えた医療法人による医療施設が建設されるとのことで、大規模な街づくりは結構なのですが、三井不動産が「ららぽーと」を誘致するような発想はなかったらしく、この街には子供から老人まで多世代が住むという点では評価できても「賑わい」や「お楽しみ」は期待できない「地味な街づくり」なのです。

一般に人気のある街は「賑わい」という共通項があります。リクルート社が毎年調査する「住みたい街ランキング」のベスト10は吉祥寺、恵比寿、横浜、武蔵小杉、目黒、渋谷、池袋などです。新江古田駅の周囲も、物件近隣にも「賑わい」を呼ぶ施設はなく、その観点からも本物件立地は高い評価にはなりません。それでいて、価格は安くないのです。大規模で共用施設などの付加価値もあり、周囲のどのマンションよりも存在感はあるものの、立地条件のマイナスを勘案すると、近隣物件のどれよりも高いことに納得感はありません。

同じ価格帯の物件であれば選択肢はもっとあるように思いますし、あくまで購入者の個人的事情、個人的価値観を抜きにして言うならば、本物件は①是非手に入れたい物件②買って良い物件③どちらかと言えば避けたい物件④見送るべき物件のうち、③の選択が相当と考えます。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

売却の際、大きな弱点になるのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は良いとしても、立地条件の①に問題があります。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社以上の高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

駅から少し遠いものの、公園がそばにあって環境も良さそうに思いますし、建物も大きく立派。付加価値があって一見良い物件のように感じますが。


そうですね。ただ、最寄り駅が少し寂しいようです。環境も大事ですが、利便性はもっと大事と考える人が多いのです。駅の周囲にどれだけのショップやレストランなどが集まっているかがカギと言えるかもしれません。

 

建築・販売概要

◆マンション名/グランドメゾン江古田の杜
◆所在地/東京都中野区江古田3丁目1101番24(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域
◆交通/都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分
◆敷地面積/17,739.47㎡
◆建築面積/6,849.81㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/531戸
◆駐車場/158台(29.8%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年2月下旬予定
◆売主/積水ハウス株式会社
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/積和不動産株式会社
◆管理費/13,700円 ~ 19,900円(@236円/㎡)・・・先着順受付21戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/6,400円 ~ 9,300円(@110円/㎡)
◆修繕積立基金/384,000円 ~ 558,000円(60か月分相当)
◆専有面積帯/58.10㎡ ~ 84.63㎡
◆間取り/2LDK~3LDK
◆価格帯/4,960万円 ~ 6,950万円(平均坪単価 @290万円)※スケール感・共用施設等の付加価値も駅距離のマイナスで差し引きゼロ。とすると、この価格の高さは説明できない
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2015年6月発売「ディアスタ江古田の森21戸」8分=@245万円・2017年11月発売「オープンレジデンシア中野平和の森公園51戸」沼袋駅8分=@255万円・2017年7月発売「プラウド上鷺宮58戸」鷺ノ宮6分=@270万円・2016年7月発売「プラウド鷺ノ宮パサージュ51戸」鷺ノ宮7分=@272万円
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年11月21日

(本エントリの画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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