【グランドメゾン品川シーサイドの杜】三井健太レポート抜粋版 Vol.11

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【グランドメゾン品川シーサイドの杜】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点73 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点73は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は、申し分ない結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では80点を超えるものも少なくないのですが、本物件が80点に届かなかったのは、間取りの悪さと売主・施工会社・管理会社のブランド力不足の3点だけです。どんな物件でも一長一短があるものですが、本物件は「長期優良住宅」に認定されていることで証明されるように、長所が多数あり、申し分ない物件と言えます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは2つの駅に近く、かつイオンショッピングセンターが目の前にあるということです。これに多言は要しません。惜しむらくは、イオンまたは品川シーサイド駅に行くには海岸通りを渡らなければないことです。

海岸通りはトラック通行が多いので、東向き住戸は快適と言いがたいはずです。南向き住戸でも、海岸通りに近い位置にあれば、音は届くことでしょうし、階数によっては景観的にも好ましくないのかもしれません。西側は音の問題はありませんが、既存マンションが迫っているので下層階のロケーションは芳しくないようですが、高層階なら問題はないでしょう。下層階でも位置によっては問題ない住戸も見つかるかもしれません。

こうした点を別とすれば、二つの路線を利用できる、便利で暮らしやすいマンションになるものと思います。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

本物件は、少なくとも青物横丁駅圏の物件のどれにも負けない優良物件と言えそうです。687戸もの大規模マンションは少ないからです。一方、品川シーサイド駅圏では販売中の2つの物件のうち、タワーは遜色ない競争力を持つはずです。

 

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥まで全ての項目で標準を上回るものであり、住戸別にはともかくも、全体として将来価値に期待を抱かせる物件と言えます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずです。ただ、現状相場との比較で本物件は高くはないのです。物件価値から見れば割安という見方もできそうです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B以上」とさせて頂きました。「B以上」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは十分に可能という意味になります。

教えて三井先生

駅に近くて、目の前にスーパーマーケットもあるなんて恵まれた条件のマンションですし、建物のスペックも良い感じがします。「長期優良住宅」に認定されているとか?


そうですね。圧巻は敷地内の緑地です。長期優良住宅の認定の条件は大変厳しく、通過できるマンションは数%しかないので、価値ある建物と言えますね。税金やローンなどの面でも優遇されますし、申し分ない建物です。


実際住むとなると気になるのが間取りですが…その点はいかがでしょうか?


良い点もありますが、気になる点もありますね。スパンが狭いために苦しい点も見られますね。家具配置をテストしてみることをお勧めします。

建築・販売概要

◆マンション名/グランドメゾン品川シーサイドの杜
◆所在地/東京都品川区東品川4丁目24番(登記地番)
◆用途地域/準工業地域
◆交通/東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分・京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
◆敷地面積/13773.13㎡
◆建築面積/5678.96㎡(建蔽率 41.2%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上19階建て
◆総戸数/687戸
◆駐車場/241台(35%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年11月下旬予定
◆売主/積水ハウス株式会社
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/積和不動産株式会社
◆管理費/14,400円 ~ 17,800円(@231円/㎡)・・・第1期4次(戸数未定)予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/6,200円 ~ 7,700円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/372,000円 ~ 462,000円(60か月分相当)
◆専有面積帯/62.33㎡ ~ 77.23㎡
◆間取り/2LDK・2LDK+S・3LDK
◆価格帯/5,250万円 ~ 8,280万円(平均坪単価  @305万円)・・・「プライムパークス品川シーサイド」より高いのは、青物横丁駅にも近い(2路線が利用できる)こと、イオンが目の前にあることなどの利便性と考えられます
◆契約住戸/省略
◆周辺相場/品川シーサイド駅・青物横丁駅:データなし/天王洲アイル駅=@298万円/品川区全体の相場:過去3年間の平均は約@350万円
「プライムパークス品川シーサイド ザタワー」は@295万円で供給・・・ペデストリアンデッキでアプローチできる便利さが値打ちですが・・・隣の「プライムパークス品川シーサイド レジデンス」は@285万円
◆販売開始時期/第1期4次 6月中旬予定
◆評価または調査日/平成29年11月7日

(本エントリの画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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