【シティタワー品川パークフロント】三井健太レポート抜粋版 Vol.12

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【シティタワー品川パークフロント】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 75点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点75は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としては「普通以上」のレベルとなりましたが、物足りなさも見られます。(表・項目ごとの評点は割愛)
大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのですが、過去の評価物件と比べると75点は低い方なのです。とはいえ、中小物件も含めた平均的な物件からは遥かに価値が高く、申し分ない建物と言っても過言ではないと考えます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の弱点は喧騒の国道を渡らなければならないこと、JR大森駅から遠いことです。京浜急行 大森海岸駅からなら、徒歩5分と遠くないわけですが、ご存知のように京浜急行 大森海岸駅は周囲に何もない乗降だけの駅ですし、かつ急行・特急が停車しない便利とは言えない駅です。メインはやはりJR大森駅であり、物件価値も大森駅起点で判定するのが相当と考えます。

さて、距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのですが、例えば、駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。

その観点で本物件を見れば、区立品川公園を眼前にするという魅力があります。これが、どれほどの感動を呼ぶものであるか、意見は割れるところかもしれません。当職の感覚では、レインボーブリッジや東京タワーなどの眺望に比べると人気度は低いと考えますし、上記の弱点を補ってあまりあるとまでは言えないと思います。競馬場と競艇場が近いことによるマイナスイメージもあるようです。競艇開催日の人の流れ(ぞろぞろと歩く人の波)に嫌悪感を持つ人も多いと聞きます。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

売却の際、大きな弱点になるのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通以上」と言えますが、立地条件の①に問題があるのです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではありません。

本物件は品川公園に面するという特徴を持ち、優れた建物でもあり、これにブランド価値も加わって、注目すべき物件なのですが、マイナス要素も大きく、価格に割高感もあるので、悩ましい物件ですね。それでも本物件の建物価値と立地条件を気に入って購入する人はあるわけです。ということは、リセール時においても買い手を探すことは可能になるわけです。しかしながら、JR大森駅から徒歩10分がネックとなって人気を博すことはなく、将来の価格も高値をキープするのは少々難しいと予想するほかないのです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは難しいかもしれないという意味になります。

教えて三井先生

駅にも近く、とっても良さそうに思えます。品川区最大規模の公園と隣接していて景観も楽しめる素晴らしいマンションのように思いましたが、辛い評価コメントですね。立地条件の良し悪しの判断って難しいですね。


マイナーな駅かBIGな駅かで評価は大きく変わります。この物件はメインがJR京浜東北線の大森駅なのですが、結構な賑わいも見せていますし、都心へダイレクトにアクセスできるので人気はあります。また、駅と物件の中間地点にイトーヨーカドーがありますし、生活の便は悪くないと言えます。しかし、駅まで徒歩10分と第一京浜国道を信号待ちしつつ超えなければなりません。こうしたマイナスもあります。


でも、マイナスを補ってあまりあるとは言えませんか?


その通りです。それでも販売が順調に行かない部分があるとしたら、景観を楽しめない南向き住戸の存在と、眺望の良い住戸が高過ぎるためかもしれませんね。

建築・販売概要

◆マンション名/シティタワー品川パークフロント
◆所在地/東京都品川区南大井二丁目39番ほか(地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅から徒歩5分・JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分
◆敷地面積/3,671.88m2(2敷地合計)
◆建築面積/1691.08㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上23階建て
◆総戸数/312戸
◆駐車場/82台(26.2%・内機械式81台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年9月上旬予定
◆入居予定/平成31年4月上旬
◆売主/住友不動産株式会社
◆施工会社/五洋建設株式会社
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/11,715円 ~ 12,535円(@179円/㎡)・・・第3期 5戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5,630円 ~ 6,060円(@86円/㎡)
◆修繕積立基金/337,600円 ~ 363,400円(60か月分相当)
◆専有面積帯/65.05~70.03㎡
◆間取り/3LDK
◆価格帯/5,850万円~6,620万円 (平均坪単価 @330万円)・・・最近5年の販売事例は数少ないので想定するしかありませんが、直近で@300万円程度、高く見ても@310万円くらいです。とすると、全体的にはさほど高くはないとも言えるのですが、駅距離・南向き住棟の眺望の悪さなどを差し引くと10%以上は高いと見られます。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2013年12月発売の「アールブラン大森50戸」(徒歩7分)=@260万円(過去5年の供給はこの1件のみ)/大森駅・・・2015年2月発売の「プラウド山王63戸(大森駅7分)=@370万円・2014年5月発売の「イニシア大森49戸」(大森駅5分)=@260万円
◆販売開始時期/平成29年7月下旬販売開始予定
◆評価または調査日/平成29年11月27日

(本エントリの画像出典:シティタワー品川パークフロント公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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