【プラウド門前仲町ディアージュ】三井健太レポート抜粋版 Vol.13

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プラウド門前仲町ディアージュ】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点70は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点は、公開情報がないため推測項目が多くなりましたが、プラウドブランドの最低限はキープしていると考えます。公開されれば加点もありましょうが、高々3点でしょう。

無論、悪い物ではありませんが、際立つ優良マンションというわけでもありません。大手物件への期待度から見れば、まあ「可もなく不可もなし」といったレベルですね。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の弱点は駅からの距離です。駅から10分前後という距離は「近からず遠からず」なのです。インパクトに欠けるということになりましょう。隅田川に面するという魅力が高評価となるのは間違いないとしても、駅からの距離の弱点を補って余りある価値があるかについては、現地を確認していないだけに判断は難しいところです。

駅から距離がある物件の場合、感動的なリバービューも一つですが、他には駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。東京の人は、大半が「利便性優先」主義だからです。

 

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

売却の際、大きな弱点になるのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は良いとしても、立地条件の①には疑問が残ります。それでも、隅田川最前線のロケーションは、希少なものと言えるに違いありません。

肝腎の価格ですが、最近3年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっていす。本物件も土地を高く買った可能性もありますが、建築費の高さも例外ではないと推察します。要するに価格は安くないということです。単純比較では2013年までの安定期の相場の3割高だからです。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

価格上昇がすさまじい感じがしますが、今はどこでもこんな状況なのでしょうか?


首都圏全体では、2016年の価格が2012年比で23%上昇しましたが、23区だけでも@264万円(坪単価)から@332万円と25%も上がりました。ただ、都心ほど上昇率が高い傾向にあり、例えば、赤坂辺りは年率45%(年率10%強)も上がりましたね。

 

建築・販売概要

◆マンション名/プラウド門前仲町ディアージュ
◆所在地/東京都江東区佐賀一丁目4番2(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東西線・大江戸線 「門前仲町」9分。 日比谷線・東西線 「茅場町」駅 11分。 半蔵門線 「水天宮前」駅 9分
◆敷地面積/1442.58㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上19階建て
◆総戸数/105戸 (非分譲30戸含む)
◆駐車場/32台(30.4%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年2月下旬予定
◆売主/野村不動産
◆施工会社/木内建設株式会社
◆管理会社/未定(野村系列か?)
◆管理費/未定(@円/㎡)・・・予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/未定(@円/㎡)
◆修繕積立基金/未定(か月分相当)
◆専有面積帯/105戸 (非分譲30戸含む)
◆間取り/3LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定@330万円)・・・単純比較では3割高。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/門前仲町駅圏の過去5年間(2011年~2016年6月)の平均=@250万円・・・ファミリータイプの供給は過去3年ゼロ/水天宮駅=@299万円 ただし2013年までは@280万円。2014年=@305万円。2015年=@355万円と急騰
◆販売開始時期/10月上旬販売開始予定
◆評価または調査日/平成28年9月30日

(本エントリの画像出典:プラウド門前仲町ディアージュ公式Webページもしくは配布資料スキャン)

(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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