【パークタワー晴海】三井健太レポート抜粋版 Vol.16

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【パークタワー晴海】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点82.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点82.5は上の中、5段階評価では★★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は、事実上の最高ランクとなりました。全く申し分ない内容となっています。中でも、免震構造とDFS(デュアル・フレーム・システ厶/ 連結制振構造)を併用するハイブリッド構造であることは、従来の免震構造だけでは対応できなかった風揺れや長周期地震動による揺れにも対応する安心感の高い構造と設備としており、注目すべきポイントとなっています。

もうひとつ特筆できるものは「シームレス」な共用施設。外部も内部も一体的にデザインした画期的な試みです。敷地面積19161.72㎡の広大な敷地に建てられた建物面積は、僅かに5110.66㎡、建蔽率は約27%。つまり、約14,000㎡、73%のオープンスペースにレイアウトされた共用施設は、ディズニーランドの各種アミューズメント施設の配置に酷似しています。外構のコンセプトデザインにオリエンタルランド(三井不動産も出資している東京ディズニーリゾートの運営企業)が参画していると聞くと納得感が生まれます。

冒険の森、くじらテラス、妖精の小路、冒険の森、ハーベストテラス(ハーブと野菜の植え込み)など、数えきれないほどの楽しそうな住民のための共用ゾーンができるのです。これらの屋外空間の光景を室内空間「イマジネーションテラス」から眺めつつ楽しむという仕掛けになっています。

広大な内外共用空間が本マンション最大の特徴と言えましょう。大規模マンションでは、居住者の関心を買う、言い換えると、魅力ある付加価値の高いマンションを創造する三井不動産。ホンネをうがつと、他社との差別化を図るべく、特徴的な共用施設をふんだんに盛り込む三井不動産(レジデンシャル)らしさなのです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の弱点は駅からの距離です。距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのですが、本物件は上記のユニークな共用空間と足元の公共空間、そして運河ビューを合わせた環境の良さ+開放的な景観などにあると言えましょう。

一般に、駅から遠い物件が弱点を補って余りあるものと言えば、駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。東京の人は、大半が「利便性優先」主義だからです。

しかしながら、都心のマンションは、どこからでもビジネス街に直線距離で近いという恵まれた共通の条件を持つので、最寄り駅から多少の距離があっても、致命的な弱点にはなり得ません。BRTの拠点(停留所?)も北側の空地に設けられるようですし、物件専用のシャトルバスの運行も計画されているようなので不便さは解決されるのではないかと思います。本マンションは、最寄り駅から少々遠く、晴海運河の最前列のポジションが生む開放感と足元の環境の良さだけではマイナスを補って余りあると言えるレベルとは言えませんが、シームレスで広大な内外共用空間が加わることで、プラスに浮上するのかもしれません。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は高く評価できますし、立地条件の①は、駅からの距離がマイナス点とはいえ、それを埋めてくれる要素もあるので、大きな弱点はないと言えましょう。気になるのは買い物の便くらいでしょうか?

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずです。しかしながら、現況の相場との比較では高くないのです。高いとするのは相場自体のことです。相場の高い時期に買えば、売却の際に期待を裏切ることになりかねませんが、本物件はさほど心配しなくても大丈夫でしょう。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)以上の価格になるという意味になります。A評価は、北向きの割安感によるものです。

教えて三井先生

バス便マンションとのことですが、他のレポートでは「立地条件が非常に重要」とあります。パークタワー晴海はバス便とも言えると思うのですが、それでも値打ちがあると考えていいマンションなのでしょうか?


レポートでも触れているように、距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのです。本物件はユニークな共用空間と足元の公共空間、そして運河ビューを合わせた環境の良さ+開放的な景観などが大部分を補うと言えましょう。また、都心のマンションは、どこからでもビジネス街に直線距離で近いという恵まれた共通の条件を持つので、最寄り駅から多少の距離があっても、郊外マンションのように致命的な弱点にはなり得ません。BRTの拠点(停留所)も北側の空地に設けられるようですし、物件専用のシャトルバスの運行も計画されているようなので不便さは解決されるのではないかと思います。

 

建築・販売概要

◆マンション名/パークタワー晴海
◆所在地/東京都中央区晴海2丁目104番、105番(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分
◆敷地面積/19161.72㎡
◆建築面積/5110.66㎡(建蔽率26.7%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上48階建て
◆総戸数/1076戸
◆駐車場/481台(45%・内機械式480台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年5月下旬予定
◆売主/三井不動産レジデンシャル株式会社
◆施工会社/株式会社大林組
◆管理会社/三井不動産レジデンシャル・サービス
◆管理費/(@333円/㎡)・・・予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/(@121円/㎡)
◆修繕積立基金/不明(か月分相当)
◆専有面積帯/42.53㎡(16戸)~121.16㎡(2戸)
◆間取り/1LDK~4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 @350万円)・・・単純平均ではエリア相場とレベルですが、駅からの距離の弱点に鑑みれば「やや高」という見方もできます。一方、建物価値は数段レベルが高いので、「割安」とも言えるのです。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/月島駅圏の過去3年間(2014年~2016年)の平均=@360万円
※主な物件/プレミスト佃二丁目154戸=@340万円・ザパークハウス月島ディアスタ70戸=@350万円・シティハウス月島駅前レジデンスコート43戸=@380万円
※2013年以前は20%以上も安かった・・・2013年7月発売「キャピタルゲートプレイス737戸(駅1分)」=@330万円/2013年8月発売の「ザパークハウス晴海タワーズ・ティアロレジデンス862戸」=@290万円/2012年発売の「ザパークハウス晴海タワーズ・クロノレジデンス883戸」も@290万円であった。
◆販売開始時期/平成29年06月下旬 販売予定
◆評価または調査日/平成29年7月3日
※2019年10月3日号の広告「第1期3700組来場 415戸供給(申込みではない)御礼とある約40%を売り切ったのでは?

(本エントリの画像出典:パークタワー晴海公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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