【プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー】三井健太レポート抜粋版 Vol.17

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点77 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点77は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としても「普通以上」のレベルとなりました。大型マンションは24時間有人管理などのソフト部分を含めて付加価値がいくつも生まれるものですが、本物件は申し分ない内容となっています。とりわけ、29階建ての高さと、1棟で800戸以上のスケールが放つ存在感は圧倒的なものと言えるでしょう。共用施設も少し過剰ではないかと感じるほど充実していますし、足元の空地部分のデザインと開放感も悪くないものです。確認はできませんが、おそらくエントランスの内外も訪れる人を感動させる広さ・豪華さを持つと推察できます。これは、誇れる我が家として一種の優越感につながるものです。そして、それは売却のときの強い後押しにもなってくれるのです。

本物件の建物で、少し残念な点を挙げるとしたら、共用廊下の形です。いわゆる「開放廊下」ではないかと思える点です。内廊下式の方が、ホテルのような感じになって高級感があるからです。しかし、内廊下式のマンションの多くが間取りに欠点ができやすいというデメリットもあるのですが…。もう一つの残念な点は、共同事業であるため仕方ないのですが、マンション名にブランド力がないことです。しかし、これらの気になる部分を完全に消し去る利点・長所を持つ優れた物件であることは間違いありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の魅力は駅から近い(3分)ことです。しかも、信号待ちなどの必要もないペデストリアンデッキで繋がるという強い競争力を持つものです。さらにりんかい線は大崎経由で副都心・新宿にダイレクトにつながります。また「品川シーサイド」駅の隣が京浜東北線の「大井町」駅なので、乗り換えは必要ですが新橋、東京方面へのアクセスは特に不便とは言えないでしょう。

9分歩けば京急線の「青物横丁」駅もあるので、都心にも羽田空港にも乗り換えなしでアクセスできるのが加点要素と言えます。リニア新幹線で発展が期待されるターミナル品川駅には少し距離があるものの、拡大・品川エリアにあることは確かなので、注目されて良いエリアです。

品川駅周辺は、既存ビル・マンションが密集しており、マンション開発の余地がなくなっていますから、このような立地の物件は再開発によって変貌した街のバリューとともに評価しなければなりませんが、首都高速羽田線が近くを通っている反面、大小の公園も徒歩圏に点在しており、子育てファミリーも検討できるマンションと言えましょう。環境は、倉庫街と火力発電所のイメージも残るのですが、再開発によって薄らぐとともに、生活環境も改善されました。日常の生活に必要なものは殆んど徒歩4分のイオンで間に合うに違いなく、不便はないと考えます。

一般的に湾岸エリアは、埋め立て地のイメージもあり、液状化などの心配もありますが、このエリアがどうかは東京都のハザードマップで確認したところ、「液状化の可能性が高い地域」ではないものの、「液状化の可能性がある地域」に色分けされています。念のために下記URLでご確認ください。また、マンションギャラリーで「液状化対策を講じていますか?」のご質問をしておきたいところですね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物価値②~⑥についても、立地条件の①についても、申し分ないものと言ってよいでしょう。肝腎の価格ですが、最近3年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずですが、土地を安く取得できたのかどうか、驚くほどの高値ではなく、比較的抑え気味の価格になったようです。(もう少し価格情報があるといいのですが、推定価格@290万円は大きく外れることはないと考えます)

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は末尾)のキープは可能という意味になります。10年を超えたときはタイミングによって「A」もあります。

 

教えて三井先生

品川シーサイド駅を最寄りとする大規模マンションが3件も出ていますね。このようなとき、何を基準に選べばいいのでしょうか?


そうですね。「グランドメゾン品川シーサイドの杜」と「プライムパークス品川シーサード ザ・ レジデンス」、それと本物件ですね。買い手の条件によっても変わりますし、それぞれに特色がありますから、一概には言えません。ただひとつ言えることは、広さを妥協できるなら「物件平均坪単価が高い方」のマンションを選んだ方がいい場合が多いということです。
高い方がトータルで価値が上の場合が多いのです。予算が積み増しできないとしたら高い物件は狭い部屋を選ぶことになります。狭い物件を選んだら、遠くない将来において、買い替えの必要に迫られますが、価値ある物件の方が高く売れる場合が多いからです。

 

建築・販売概要

◆マンション名/プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー
◆所在地/東京都品川区東品川4丁目(登記地番)
◆用途地域/準工業地域
◆交通/東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅3分、京急本線・特急、エアポート急行停車駅「青物横丁」駅9分
◆敷地面積/9898.51㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上29階建て
◆総戸数/817戸(他、共用としてゲストルーム(3室)、ラウンジ(1室)、マルチルーム(1室)、テナントとして店舗(2区画)、保育施設(1区画)
)◆駐車場/244台(29.9%・内機械式243台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年2月下旬予定
◆売主/京浜急行電鉄・大和ハウス工業・三菱地所レジデンス・総合地所・京急不動産
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/不明(大手になることは間違いない)
◆管理費/不明(@円/㎡)・・・予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/不明(@円/㎡)
◆修繕積立基金/不明(か月分相当)
◆専有面積帯/53.38~111.18㎡◆間取り/1LDK~4LDK
◆価格帯/3,900万円台~15,000万円台(平均坪単価 推定@290万円)・・・直近の相場感としては高くも安くもないのですが、物件価値を加味すると、むしろ安い印象もあります。戸数が過大なので、販売期間が長くなることを恐れて、抑え気味に値付けしたのかもしれません。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/青物横丁圏の過去5年間(2013年~15年の実績なし)2016年の平均=@278万円・参考:天王洲アイル駅=@298万円(品川シーサイド駅は実績なし)
◆販売開始時期/2017年2月下旬販売開始予定
◆評価または調査日/平成28年12月14日

(本エントリの画像出典:プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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