【パークシティ武蔵小山タワー】三井健太レポート抜粋版 Vol.18

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【パークシティ武蔵小山タワー

】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 76.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点76.5は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は、期待していた80点には届きませんでした。公開情報が少なく推測で採点した項目もあるので、公開後は加点もあるかもしれません。その結果、80点に到達する可能性は低いのですが、いずれにせよ、申し分ないレベルの建物と見られます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは駅前にあることです。東急目黒線「武蔵小山」駅は、目黒駅から2つ目と準都心と言ってよい位置にあります。地下2階にプラットホームがあり、地下1階の改札を抜けてさらに階段を上がると、目の前に建設中の物件が飛び込んで来るという位置関係にあります。右手には武蔵小山商店街パルム通りがあり、アーケードの屋根が見えます。アーケードが800mも続く、大きく、しかも活気ある商店街です。全国各地のシャッター街も見ている小職には、エネルギーに溢れる「武蔵小山」の人気が分かるような気がします。ここは下町、カフェもパチンコ屋も、ラーメン屋も、ファーストフード店、そば屋、ラーメン屋、洋食屋、雑貨店、洋品店等々。コンビニだけで8軒もあります。

賑やかな個人商店が軒を連ねる「〇〇商店街」は東京の至るところにありますが、昔ながらの下町商店街は、気さくに散策・買い物・飲食が楽しめるもので、武蔵小山も同様に感じられます。駅に戻ると、東急ストアが駅ビルの中にあると気づきます。また、線路を地下化したので地上は公園風に整備されています。再開発で生まれ変わる武蔵小山は、ますます奇麗で便利で住みやすい街になることでしょう。

しかし、高級なブティックや洒落たアクセサリーの店、外国のブランドバッグ店、宝石店などが軒を連ねるというふうではありません。どこまでも下町なのです。西方向には東横線の「自由が丘」がありますが、差を感じます。リクルート社が毎年調査する「住みたい街ランキング」では、武蔵小山も上位(61位)に来ますが、自由が丘(11位)や恵比寿(2位)、中目黒(8位)などには劣ります。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥まで全ての面で申し分ないものです。しかし、肝腎の価格が問題です。最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みか、それ以上の高さです。

物件価値を考えれば割安という見方もできなくはないように思います。さらに、今後も第二、第三の再開発マンションが建つ計画になっていて、地域一帯が大きく変貌する可能性が高いのです。これまでの下町のイメージも変わるかもしれません。しかし、それらを織り込んだ「先取り価格」と考えます。以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)は超えないという意味になります。値崩れはしないが、あまり期待もできないと見ます。

教えて三井先生

再開発のマンションは街が発展して行くので資産価値が上がるのではないでしょうか?


武蔵小杉のように、短期間に多数のマンションが建って一気に人口が増えれば、商業施設も出店希望が現われ、街の魅力も増します。その結果、街の魅力はさらに増し、新たな居住者を誘引し、マンションの価値は上がりました。同様のことは豊洲でも起こりました。豊洲の人口が10年で3倍になったことをご存知でしょうか。マンション開発と並行して「ららぽーと豊洲」を中心に商業施設も誘致されました。短期間に発展した豊洲も武蔵小杉も、殆ど企業の所有土地だったので、開発がしやすかったのです。

一方、武蔵小山は大規模な敷地を単独所有している「大地主」はいないので、再開発には途方もなく時間がかかります。基本路線は決まっていても、合意形成まで紆余曲折を繰り返すもので、期待したようなスピードでは進まないでしょう。
今回の販売価格は、開発を促進させるために事業主サイドが歩み寄って土地代を高くした可能性が高いのです。武蔵小山で@450万円以上という価格は破格です。この価格は、いってみれば多分に街の発展を織り込んだ「先取り価格」と考えます。従って、値崩れはしないとしても期待した値上がりはないと思ったほうがいいのです。

 

 

建築・販売概要

◆マンション名/パークシティ武蔵小山タワー
◆所在地/東京都品川区小山3丁目196-1(地番)(登記地番)
◆用途地域/商業
◆交通/東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩1分
◆敷地面積/7418.67㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上41階建て
◆総戸数/628戸(販売総戸数491戸※高層棟住宅の一部、地権者住戸137戸)
◆駐車場/178台(28%・内機械式176台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成32年01月上旬竣工予定
◆売主/三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンス
◆施工会社/鹿島建設
◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/予定(@365円/㎡)・・・(第1期1次) <予告広告>の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/予定(@115円/㎡)
◆修繕積立基金/不明(か月分相当)
◆専有面積帯/37.69~122.11㎡
◆間取り/1LDK~4LDK
◆価格帯/5,290万円~26,390万円(平均坪単価 推定 @460万円)
◆検討住戸/ 省略
◆周辺相場/武蔵小山を最寄駅とする供給はワンルームを除くと最近5年は皆無。近隣を探すと・・・2016年10月発売の「ブリリア品川戸越耀邸40戸(戸越公園駅 5分)」が@350万円/2016年12月発売の「ザガーデンテラス目黒108戸(不動前駅 4分)」が@390万円/2017年6月発売の「シティタワー大井町635戸(大井町4分)」が@430万円/2015年8月発売の「シティタワー目黒244戸(不動前駅 4分)が@460万円であった
◆販売開始時期/11月中旬 発売予定
◆評価または調査日/平成29年10月31日

(本エントリの画像出典:パークシティ武蔵小山タワー公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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