【マジェスティーコート目黒】三井健太レポート抜粋版 Vol.19

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【マジェスティーコート目黒】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 69点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点69は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点は、大手の物件としては残念ながら「普通レベル」にとどまりました。ただ、14階建て150戸の堂々たる外形が伝えてくれるものは存在感です。購入者の目では、誇れる我が家となりえるものです。外観・玄関・その他の共用施設の計画CGを見ると、東京建物と三菱地所レジデンスらしい高いデザイン性を感じさせてくれるものではありますが、物足りなさも残るのです。他の項目も推して知るべしで、水準以上のスペックになっているとは言えるものの、インパクトが足りないのです。結局、全体的には「可もなく不可もなし」と評するほかないようです。

とはいえ、人気の目黒区で最寄り駅も目黒と来れば高い人気を集めるのは確かです。間取りもバリエーションが豊富で、幅広い需要階層が検討できるマンションとなりそうです。しかし、ワンルームも少なからず同居する形になっているので、投資(賃貸)目的の購入者もあるに違いなく、あまり好ましいカタチではありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

目黒駅から西へ真っすぐ坂を下りて行くと目黒川にぶつかります。橋を渡って、さらに歩くと山手通り(環状6号)に出ます。そこを左に曲がると直ぐに建設地。分かりやすい場所に立地しています。ただ、徒歩8分の表記ですが、坂道なので上りは10分以上かかると見なければなりません。人気の目黒区・人気の目黒駅ですが、駅から遠いこと、さらに山手通りに面することが欠点と言えましょう。

ファミリーマンションとするには環境的にもネックとなるはずで、やむを得ず下層階と眺望に問題のある住戸は単身者用のコンパクトタイプにするほかなかったのでしょう。過去の人気マンションを思い起こすと、目黒川沿いの閑静な住宅街に建つものが過半です。喧騒が許されるのは、駅に2~3分と至近なケースだけでした。目黒区の、しかも少し距離があるとはいえ「目黒駅」に歩けるマンションの開発はそもそも難しくなってしまったので、その意味では貴重な新築マンションと言えるかもしれませんが、後年語り継がれる物件とはなりえないものであり、高望みする人には受け入れがたい物件ということになるでしょう。

ご承知のように新築マンションの供給が全エリアで細っている昨今、希望条件に合致する物件がないとこぼしている人が多いようです。「あちら立てればこちらが立たぬ」でしょうが、今に始まったことでもないのです。どこかを妥協しなければ購入契約には至りません。このマンションも理想的なものでは勿論なく、妥協点も少なくないような気もしますが、山手線「目黒駅」の徒歩圏マンションという特徴は弱いものではありません。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」を少し超える程度です。立地条件の①もインパクトに欠けるのです。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないと思います。以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープができる程度という意味になります。

教えて三井先生

駅から遠いマンションはリセールに不利ということは分かりましたが、このマンションの目黒駅8分はやはり「遠い」という判断になるのでしょうか?

坂道だからということもありますが、遠いと感じる人が多いのではないでしょうか?遠いことで敬遠する人が多ければ多いほど、つまり人気のないマンションはリセール時に価格の下方圧力がかかりやすいことを意味します。

このマンションは人気のないマンションということになりますか?

いいえ、駅8分でもローカル駅でなく目黒駅なので妥協範囲に入るはずです。それに、駅からの距離だけでマンションを選ぶわけでなく、その他の条件を合わせたトータル価値で高評価になれば、リセール価格も高くなるのです。このマンションは駅2~3分の物件や目黒川沿い(桜並木)のマンションに比べれば立地条件にインパクトは足りませんが、トータル評価は低くないのです。

建築・販売概要

◆マンション名/マジェスティーコート目黒
◆所在地/東京都目黒区下目黒2丁目317番2(登記地番)
◆用途地域/商業地域・準工業地域
◆交通/JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩8分、
◆敷地面積/1919.00㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/150戸
◆駐車場/38台(25.3%・内機械式35台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年9月下旬予定
◆入居(予定)日/2018年11月下旬
◆売主/東京建物株式会社・三菱地所レジデンス株式会社
◆施工会社/木内建設株式会社
◆管理会社/東京建物アメニティサポート
◆管理費/7,300円~19,700円(@263円/㎡)・・・先着順申込受付中16戸の販売データ(以下、同じ)2017年7月発売
◆修繕積立金/2,780円~7,520 円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/208,500円~564,000 円(75か月分相当)
◆専有面積帯/27.79m2~75.11㎡
◆間取り/1R~3LDK
◆価格帯/3,150万円~9,090万円(平均坪単価 @380万円)・・・本物件の価格は現状の相場から乖離していない。むしろ若干ながら安い印象です。ただし、コンパクトタイプの住戸は高めの設定にしていると思われます。
◆契約住戸/省略
◆周辺相場/2016年7月発売の「シティハウス中目黒テラス112戸」(13分)=@430万円・2016年7月発売の「シティハウス目黒ザツインサウス107戸」(徒歩10分)=@410万円・2016年12月発売の「ルジェンテ目黒36戸」(徒歩7分)=@400万円・2016年12月発売の「ザガーデンテラス目黒108戸」(不動前4分)=@390万円
◆販売開始時期/先着順申込受付中
◆評価または調査日/平成29年11月29日

(本エントリの画像出典:マジェスティーコート目黒公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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