【シティタワー大井町】三井健太レポート抜粋版 Vol.22

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【シティタワー大井町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点78.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点78.5は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。前表・項目ごとの評点(本記事では割愛)にご注目下さい。建物評点(立地評価は含まない)は、申し分ないものとなっているようです。どんな店舗が出店するかは決まっていないのでしょうか?気がかりは、店舗の業種くらいですね。店舗区画も大小あるようですし、業種によってはマンションの品格が低下してしまうので、ここは軽視できません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の場合、駅から近いだけでなく、騒音が懸念される鉄道に接していないことが利点です。ただし、東向きは階によって列車走行音が届くかもしれませんね。一方、西側は低層住宅街が広がるロケーションなので眺望も良いでしょうし、中層階から上は何階でも価値ある住戸となるに違いありません。

大井町駅は昔からの京浜東北線・東急線のほか、りんかい線も利用できるようになったので、乗り換えなしで渋谷新宿方面にアクセスできる利便性を持ちます。駅周辺はイトーヨーカドーや成城石井、ヤマダ電機などの大型商業施設が集積しており、暮らしやすい街と言えます。「関東・住みたい街ランキング」の2016年版で25位だったことからも人気の度合いが分かります。人気がある街は、言うまでもなくマンション需要も多いことを意味します。本マンションの立地条件はマクロ的にも高い価値を持つと言えそうです。

 

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥も、立地条件の①も全く申し分ないものです。主要駅から徒歩4分の近さだけでなく、大規模開発は極めて希少価値が高い物件でもあります。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないのです。2013年販売の「ザパークハウス大井町レジデンス143戸(徒歩3分)」@310万円と比べると本物件の平均単価@415万円は30%も高いからです。直近の販売物件との比較でも20%以上も高いのですが、物件価値に大きな差があり、20%高は当然とも言える価格差です。つまり、本物件の価格は最近4年間の高騰相場が反映されているとは言えるものの、群を抜く競争力を持つので、「高過ぎる」わけでもないのです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)以上になることが期待できるという意味です。

教えて三井先生

入居まで3年もあるようですが、3年の間にマンションの市況が変化し、高値掴みということにはならないのでしょうか?


つまり、3年後の新築相場が下落して、結果的に高いものを買ってしまったと後悔することがないかという質問ですね。可能性はゼロではありませんが、同等の価値を持つ物件が安値で売り出される確率は極めて低いので心配はないと思います。「駅近・大型・タワー・眺望・ブランド力・ご希望エリア内」の条件で販売されることはないでしょう。ただし、既存マンション(中古)の中には、多数あります。

 

建築・販売概要

◆マンション名/シティタワー大井町(大井町大規模再開発タワープロジェクト)
◆所在地/東京都品川区 大井一丁目5000-1(登記地番)
◆用途地域/近隣商業地域
◆交通/JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
◆敷地面積/6253.02㎡◆建築面積/2796.94㎡(建蔽率44.7%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上29階建て
◆総戸数/629戸(非分譲住戸153戸含む)
◆駐車場/199台(31.6%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年7月下旬予定
◆入居(引渡)予定日/平成32年4月下旬
◆売主/住友不動産株式会社
◆施工会社/西松建設株式会社
◆管理会社/未定
◆管理費/MLタイプ:21,630円(@305円/㎡)・・・予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/MLタイプ:7,050円(6年目?17,060円、11年目?27,070円、16年目?30年目31,950円)(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/MLタイプ:不明(か月分相当)
◆専有面積帯/23.45~85.68㎡
◆間取り/1R~3LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @415万円)・・・単純比較で相場の25%高
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/大井町駅圏の過去5年間(2012年~2016年)の平均=@330万円
※主な販売物件/2013年7月発売「ザパークハウス大井町レジデンス143戸(3分)」=@310万円・2014年3月「パークホームズ大井町ベルヴェデーレ25戸(7分)」=@300万円・2016年3月「ブリリア大井町ザレジデンス36戸(5分)」=@340万円・2016年9月「オープンレジデンシア大井町28戸(7分)」=@330万円
◆販売開始時期/6月上旬予定
◆評価または調査日/平成29年5月2日

(本エントリの画像出典:シティタワー大井町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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