【ザ・パークハウス大伝馬町】三井健太レポート抜粋版 Vol.25

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・パークハウス大伝馬町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 68点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点68は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

前表・項目ごと(本レポートでは割愛)の評点にご注目下さい。建物評点(立地評価は含まない)は三菱ブランドとしては「やや平凡」な結果となりました。格別なものでないという意味ですが、特筆できることは152戸の規模です。日本橋アドレスのマンションは50戸未満が圧倒的に多く、ひときわ存在感を放つ大型・タワーマンションは少ないのです。現在販売中の物件も、100戸を超える物はなく、本マンションの152戸のみが突出していると言えましょう。マンションの価値を左右する要素として「高さ・スケール・存在感」は小さくないのです。

建物は三菱らしく上級を目指したもので、欲を言えばキリがありませんが、申し分ないものと言えるでしょう。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件です。本物件の強みとして幹線道路から奥に入った立地を広告等でアピールしていますが、他の物件の大半が騒音被害のありそうな建設地だからです。しかし、これは本物件の専売特許ではないのです。浜町公園に面した閑静で、かつ景観も良い物件、すなわち本物件より優れた立地の競合マンションが販売中です。本物件は、周囲を既存のビルに囲まれているので、眺望価値は高くありません。とりわけ低層階は疑問が残るところです。また、駅から徒歩3分の近さや複数の路線・駅を利用できる便利さも、日本橋アドレスでは珍しいものではありません。

さらに言えば、日本橋アドレスの中で最も人気の高いのは「人形町」ですが、本物件は人形町から距離が少しありますね。広義の日本橋は高い評価となるのですが、中心から少し外れた小伝馬町や馬喰町あたりは評価が下がります。本件立地(駅3分・ビル街ロケーション)はこの付近では特別なものではありませんから、最後は建物価値がどうであるかということになりますが、地域内競争という観点で検討した場合、本物件は、残念ながらピンスポットの立地も建物価値の面からも圧倒するような強みはないのです。それでも、都心マンションへの需要は多く、将来価値も比較的高く維持できると期待できます。

尚、たまたまのことと思って大きな誤りはありませんが、このところ中小の古いビルが売却されてマンションに建て替えられるケースが続き、一見この付近は供給過多になっています。そのことを心配する声も聞こえて来ますが、もともと需要に比して供給が多いエリアでもないので心配はないでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

その際、大きな弱点になるのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物は「水準以上」と言えますが、立地条件の①は、もうひとつインパクトに欠けるようです。肝腎の価格ですが、最近3年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も、希少な土地なので、高く買った可能性もありますし、建築費の高騰分も加わり、分譲価格は跳ね上がったようです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は省略)のキープができる程度という意味になります。

教えて三井先生

相場より高くないでしょうか?
中心地の人形町から見ると安いのです。人形町駅から9分の距離を割り引けば「高くも安くもない」ということになるでしょう。一方、小伝馬町駅圏の狭いエリアの物件とは単純比較で「ほぼ相場」ですが、物件価値+ブランド価値を加味すると安いと言えます。尚、エリア相場より10%ほど安い物件もありますが、物件価値(25戸・ノンブランドなど)から見て、論外の物件という場合もあります。しかし、問題は直近の相場が短期間に急騰したということにあります。時期的に高いものを買ってしまうと、将来価値に影響するからです。既述の通り、今は、何を選んでも同じことが言えるのですが・・・
比較的大きなマンションとは言えないでしょうか?大きい方がいいのですよね?
日本橋アドレスのマンションは50戸未満が圧倒的に多く、ひときわ存在感を放つ大型・タワーマンションは少ないのです。現在販売中の物件も、100戸を超える物はなく、本マンションの152戸のみが突出していると言えましょう。マンションの価値を左右する要素として「高さ・スケール・存在感」は小さくないのです。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・パークハウス大伝馬町
◆所在地/東京都中央区日本橋大伝馬町202番(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/日比谷線「小伝馬町」駅 徒歩4分・銀座線・半蔵門線「三越前」駅 徒歩11分・ 日比谷線・都営浅草線「人形町」駅 徒歩9分・JR総武快速線「馬喰町」駅&都営新宿線「馬喰横山」駅 徒歩3分・都営 浅草線「東日本橋」駅 徒歩6分・JR総武快速線「新日本橋」駅 徒歩9分
◆敷地面積/1328.41㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/152戸
◆駐車場/30台(20%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年7月下旬予定
◆売主/三菱地所レジデンス・大栄不動産
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/
◆管理費/12,300円~16,850円(@238円/㎡)・・・先着順受付20戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/4,650円~6,370円(@90円/㎡)
◆修繕積立基金/464,940円~637,020円(100か月分相当)
◆専有面積帯/51.66~70.78㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/57,380千円~95,980千円(全体の平均坪単価 @390万円)・・・単純比較では「やや高い」と思いますが、人形町最寄りの下記3物件と比べると「安い」ですね。立地の差がありますが
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/小伝馬町駅圏の過去2年間(2015年~2016年)の平均=@400万円 馬喰横山駅=@360万円 東日本橋駅=@360万円 人形駅=@440万円 人形町が最も高いエリア:2016年発売「プラウド日本橋人形町ディアージュ 39戸 」=@500万円・「パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス 80戸」=@450万円・2015年11月発売「プラウド人形町 78戸」 = @440万円
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年2月23日

(本エントリの画像出典:ザ・パークハウス大伝馬町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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