【ザ・タワー 横浜北仲】 三井健太レポート抜粋版 Vol.1

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・タワー 横浜北仲】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点78点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点78は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としても「普通以上」のレベルとなりました。前表・項目ごとの評点にご注目下さい。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのですが、やや物足りない部分(室内の仕上げ材)もあります。推測による採点項目もあるため、情報公開後は多少の変動(加算)があるかもしれませんが、それでも3点止まりと考えます。このままでも、全体としては満足すべき水準の建物と言えましょう。参考までに、本サービスの過去最高点は82.5点でした。

なお、ホテルが同居するという複合建物は評価に疑問を呈する向きもあるようです。日本では馴染みのない外資系ホテルゆえですが、本件ではむしろ好イメージではないかと思います。当然ながら出入り口もマンションとは区分してあるはずなので、セキュリティの問題もないと考えます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の立地条件をどのように見ればいいでしょうか?市庁舎も移転してくる大規模な再開発エリアの入口にあるので、ランドマーク的なマンションとして誇りを持てることでしょうし、資産価値の面からも長く維持される物件と見てよいのではないかと考えます。みなとみらい地区(MM地区)は開発が終盤にあり、これ以上の発展は望めない段階にありますが、馬車道はこれからと言ってよいのではないかと思いますから、将来性もあると見ることができそうです。しかし、MM地区のような広大な開発用地があるわけでもないので、発展も限定的です。むしろ、MM地区の延長線上にある街と見た方が良いのかもしれません。

いずれにしても、ランドマークタワーの対岸にできるランドマークマンションという見方が正しいでしょうし、駅直結の付加価値は非常に大きく、その観点でもMM地区の過去のどのマンションにもなかった(駅1、2分はあったが)格別の要素を備えています。58階建てという高さも本物件だけのものです。

地域内競争という観点から検討したとき、つまり①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?という2大視点で見たとき、本物件は建物も立地も最上位に立つ超優良物件と言えるのです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物価値も立地条件も先述の通り最高の部類に入ります。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。その相場自体が問題で、本物件も例外ではないものと思います。しかしながら、思いのほか安い売り出し価格になりそうです。

建物・販売概要で示した通り、MM地区では、直近のタワーマンションの価格が@400万円もする現況にあります。高さ・規模・駅距離などを加味すると、本物件は@450万円でも不思議ではないのですが、戸数が多いために販売リスクを考慮して初めから抑え気味の価格@360万円(推定)で計画が進んだのでしょう?眺望価値の劣る住戸もあるようなので、その部分を抑制した結果の平均が「安い」ということになるのかもしれませんが、全体的に「割安感」を覚えます。

リセールバリューを考えた場合、唯一懸念されるのは中古マンションのマーケットが、東京都心ほど大きくないという横浜の構造的な問題ですが、この価格で取得出来れば、その問題も杞憂に終わるかもしれません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)以上になるという意味にご理解ください。

教えて三井先生

マンションの価値は「立地条件」にあるというのは知っていましたが、駅直結というのは凄い価値なのですか?


「駅直結」のタワーマンションは、その地域で相対的な一番マンションとなる可能性が高いです。本物件は高さと規模も突出していることからランドマークマンションとなるでしょう。


なるほど。それでも割安感があるのは「販売戸数リスクという見地から価格を抑える」という売り手の事情を初めて覗けた感じがしました。


横浜の中でも生活感には欠ける立地ですから、リセールバリューが良くても求めているものと違う、というのはあるかもしれませんね。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・タワー横浜北仲
◆所在地/横浜市中区北仲通5-57-2他(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/みなとみらい線馬車道駅徒歩1分
◆敷地面積/13135.37㎡
◆建築面積/8760.92㎡
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上58階建て
◆総戸数/1176戸(事業協力者住戸50戸含む、他に宿泊施設・店舗・事務所等)
◆駐車場/371台(31.5%・内機械式368台)
◆エレベーター/12基
◆建物完成予定日/平成32年4月下旬予定
◆売主/三井不動産レジデンシャル、丸紅株式会社
◆施工会社/鹿島建設株式会社
◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/(@363円/㎡)・・・先着順受付戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/(@160円/㎡)
◆修繕積立基金/(100か月分相当)
◆専有面積帯/44.03~212.3㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆検討住戸とコメント/省略
◆価格帯・・・プレミアム住戸(57階・58階):@920万円台/エグゼクティブ住戸(52~56F):@650万円台/一般住戸(45階以下):@350万円台(平均坪単価推定@360万円)
◆周辺相場
/2015年8月発売「27階建てブルーハーバータワーみなとみらい355戸」(みなとみらい駅9分ほか)=@390万円(26階113㎡19,190万円=@556万円)
/2015年6月発売「29階建てブランズタワーみなとみらい228戸」(みなとみらい駅2分)=@420万円
◆販売開始時期/2017年11月上旬
◆評価または調査日/平成29年11月6日

(本エントリの画像出典:ザ・タワー横浜北仲公式Webページもしくは配布資料スキャン)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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