【クレヴィア調布国領RESIDENCE】三井健太レポート抜粋版 Vol.27

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【クレヴィア調布国領RESIDENCE】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 63.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点63.5は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら「普通」レベルの結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるものですが、そうでないのは全体的に少しずつ物足りないプランだからです。特筆できるのは、スケール感があって目立つマンションという点でしょうか。

この建物の評点としては「可もなく不可もなし」ですが、特に住み心地に影響を与えるような低いレベルということではなく、駅近い立地で比較的高い存在感を発揮するマンションということは言えそうです。

本マンションのランドスケープを見ると、3棟の離隔距離がやや不十分かなという印象を受けます。狛江通りから見て1棟目と次の2棟目は東側がかなり短い計画になっていますね。10階建ての計画ですが、もっと高層にして2棟構成にできたら、棟間隔も広がるとともに、オープンスペースに緑地スペースをもっと広げられたのですが、できなかった理由があるのでしょう。

南棟のカームテラスは、交通騒音が気になる狛江通りからも遠く、しかもその先は3階建て住宅しか建たない第1種低層住居専用地域に指定されているので、眺望を遮断するものがなく将来も価値が維持されましょう。位置的に避けたい住戸も少なくないですが、価格は安く設定されるはずなので、狙い目になる部屋もいくつか見つかるかもしれません。日影図を見せてもらい、階数によって変化する日照時間をチェックしながら検討してもいいですね。しかし、言うまでもないのですが、できるだけ条件の良い住戸を選択するようにしたいものです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは駅から徒歩3分の距離です。国領と聞くと、最近の変貌を知らない者から見れば、各駅停車しか止まってくれないだけでなく、駅前もローカルな印象しかなく、住みたい街かと問えば多くの人が答えを躊躇するようなことがありました。現在も、カラオケやボウリングなどといった遊ぶところはほとんどないと聞きますし、おしゃれなブティックや輸入雑貨のお店などもないのだそうです。ともあれ、街案内のインターネット情報から以下を転載します。地元にお住まいの方には無用なものですが。

近年の国領町四丁目周辺では時代に合わせた都市インフラ整備が進められ、成熟した住宅地に進化した。「国領」駅周辺で行われていた再開発は2002(平成14)年に「国領」駅南口の「ココスクエア」が完成。2003(平成17)年には「国領」駅北口の「コクティー」も完成し、駅前広場も誕生。さらに2012(平成24)年8月に京王線の「柴崎」駅から「西調布」駅間、京王相模原線の「調布」駅から「京王多摩川」駅間の地下化が完成。「国領」駅はバリアフリー設備が整った使いやすい駅に生まれ変わったほか、踏切が解消され南北の移動がスムーズになっている。現在は残る「国領」駅の駅前広場の改良工事や線路地上部の歩行者専用道路の整備が行われている。
参考(http://tokyo.itot.jp/kokuryo-life/31)

そもそも国領は住宅街なのでマンションや団地が多く、暮らしを彩る施設は少なかったのです。しかし、マンション開発が増えて、スーパーマルエツや西友が駅周辺にできました。また大規模なイトーヨーカドーが狛江に抜ける通りにあり、買い物には不自由しないという声が圧倒的に多いようです。ただ、今も「国領」駅に停車するのは各駅停車のみなので、電車の便がよくないのが欠点です。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中にひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながら格別なものは少ない印象です。とすると、この価格は「割高」と判定せざるを得ません。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。 また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①は良いとしても、②~⑥は「普通」です。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなさそうです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

国領駅徒歩3分。駅近物件ではあるが各駅しか停まらずやや不便な駅。そんな印象を受けるのですが、それでも価値はあるのでしょうか?
このマンションは駅近で、周りのスーパーも近く、生活は便利そうですから、とても良い物件という魅力がありますね。しかし、駅力はともかく、各停だけの駅なので躊躇しているという声も多いようです。人口が増えて街が発展すれば、各停だけでなく準急くらいは止まるようになるかも(笑)。特急や急行の止まる駅の方が街は大きく、にぎわっているので生活は楽しいでしょうね。マンションの価値は、駅に近いのが一番ですし、その駅で一番か二番のマンションと思うなら選んでも間違いはありませんよ。もっとも価格が価値に見合っているかは検証する必要がありますが。

建築・販売概要

◆マンション名/クレヴィア調布国領RESIDENCE
◆所在地/東京都調布市国領町4丁目34-1(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
◆交通/京王線「国領」駅3分
◆敷地面積/5300.33㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上10階建て
◆総戸数/163戸
◆駐車場/56台(34%・内機械式39台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/30年2月下旬予定
◆売主/伊藤忠都市開発株式会社・三菱地所レジデンス株式会社
◆施工会社/大末建設株式会社
◆管理会社/伊藤忠アーバンコミュニティ
◆管理費/12,000円~14,400円(@182円/㎡)・・・先着順9戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/6,600円~7,900円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/395,200円~474,400円(60か月分相当)
◆専有面積帯/65.87~79.06㎡
◆間取り/3LDK
◆価格帯/5398~6988万円台(平均坪単価 @270万円)・・・10%は割高か?
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/国領駅圏の過去5年間(2012年~2016年)の平均=@240万円ですが、2015年以前は@220万円、2016年以降の平均は@270万円となった。1年で上昇率は22%。急激な値上がり相場を形成したのは本物件である。東京都下全体の値上がりは同期間で15%なので、国領駅は特異。
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年9月1日

(本エントリの画像出典:クレヴィア調布国領RESIDENCE公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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