【津田沼ザ・タワー】三井健太レポート抜粋版 Vol.29

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【津田沼ザ・タワー】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点80 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点80は上の中、5段階評価では★★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としても高いレベルの数字となりました。前表・項目ごとの評点(本レポートでは割愛)にご注目下さい。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのですが、このサービスで80点は滅多に出ないのです。室内のグレードなどで物足りない印象もありますが、全体として見れば申し分ない建物となっているようです。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかってきます。本物件は津田沼駅圏の既存マンションのどれにも劣らない傑出した物件と言って過言ではありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の魅力は駅から4分の距離に加えて、ペデストリアンデッキにより信号待ちなしにアクセスできることです。お聞きした情報では駅寄りの隣地に将来「プラウドタワー(野村不動産)」が建つ予定とのことですが、これが強力なライバルになるかもしれません。しかし、先方の南側にはこちらのタワーが建っているわけですから、少なくとも南向きは良い条件にならないでしょう。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。 たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は津田沼エリアで一番、千葉県下を広く見渡しても1、2を争う物件となることでしょう。少なくとも、津田沼ではランドマークとなるはずです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥も、立地条件の①も最高ランクと言えます。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずですが、それでもスケールメリットのせいか、比較的抑制された価格になっていると見ました。物件価値を考慮するとむしろ割安と言えるかもしれません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は別添レポート)以上になるという意味になります。

教えて三井先生

駅前ですね。通勤にはとても便利でよさそうですが、資産価値的にはどうでしょうか?
駅前は別格と言ってよいでしょう。津田沼駅は千葉県内勤務者にも東京通勤者にも人気の駅(街)となっていますから、まして駅直結と聞けば圧倒的な支持を得られましょう。すなわちリセールのときも人気マンションという定評ができると思います。同じ千葉県下の、いくつかの駅でも類似の「駅前タワーマンション」は中古市場で全く別格の扱いになっています。今、その駅圏に売り出されている普通の新築マンション(駅10分以内の中規模物件)より、築5年以上の駅前タワーの方が2割も高い取引が成立しています。津田沼ザ・タワーはランドマークになるでしょうね。

建築・販売概要

◆マンション名/津田沼ザ・タワー
◆所在地/習志野市谷津1丁目1340番15他(登記地番)
◆用途地域/商業地域・近隣商業地域
◆交通/JR総武快速・総武線「津田沼」駅(南口)よりステーションサイドエントランスまで徒歩4分(公道利用時はアベニューエントランスまで徒歩5分)
◆敷地面積/㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造基礎免震
◆階数/地上44階建て
◆総戸数/759戸(ほかにゲストルーム・スカイサロン・スタジオ・シアタールーム等共用施設)
◆駐車場/300台(39%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成32年4月下旬予定
◆入居(予定)日/平成32年7月下旬予定
◆売主/三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャル・野村不動産
◆施工会社/株式会社フジタ 
◆管理会社/三菱地所コミュニティ株式会社
◆管理費/92.15㎡:23,000円(@250円/㎡)・・・予告広告の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/92.15㎡:11,500円(@125円/㎡)
◆修繕積立基金/92.15㎡:125万円(100か月分相当)
◆専有面積帯/41.36~134.81㎡
◆間取り/1LDK~4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @250~260万円)・・・物件価値から見てこの価格であれば割安に思えます。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/津田沼駅の過去5年の平均=@216万円
◆販売開始時期/平成30年3月中旬販売開始予定 
◆評価または調査日/平成30年2月11日

(本エントリの画像出典:津田沼ザ・タワー公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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