【パークコート浜離宮ザタワー】三井健太レポート抜粋版 Vol.31

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【パークコート浜離宮ザタワー】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 80.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点80.5は上の中、5段階評価では★★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

このサービスで80点越えは滅多にありません。建物評点は、最高ランクに近いレベルで申し分ない優良マンションというべきものです。公開情報が少ないので、推測で採点した項目もあり、公開されれば加点もありそうです。

敢えて欠点を挙げれば、管理費が高いことです。タワーマンションは高くなりがちなのですが、それでもスケールメリットが補い、タワーを含む首都圏の平均単価@238円/㎡。タワーだけの平均では@300円前後ですが、本物件は、その平均より2割も高いのです。70㎡では26,600円になりますが、平均より月額5,660円高いことになります。10年で約68万円の差です。このくらいなら本物件のような高額・高級マンションを購入する階層にとっては問題ないレベルでしょうし、売却のときも取り戻せる金額と言えましょう。無論、これがネックになるとは思いません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の立地はどう評価されるべきでしょうか?都区内の高級マンションの立地評価では、千代田区の番町や渋谷の松濤・広尾、港区の3A(麻布・青山・赤坂)、白金、高輪、三田といった歴史ある邸宅地の中には入りませんし、一昨年話題となった目黒駅前の「ブリリアタワーズ目黒」の立地とも、また恵比寿の「恵比寿ガーデンプレイス」のような街とも同類ではないと考えます。イメージとして比較的近いのは大崎駅周囲の大規模な再開発に近いでしょうか? しかし、大崎との大きな違いは浜離宮庭園の景観が加わること、銀座に近いことです。

いずれにせよ、「都心・山手線の駅近・再開発エリア」というくくり方はできるわけで、住環境としても少しずつ緑が増えて魅力が増すと期待できましょう。とりわけ、浜離宮庭園に寄り添うという希少価値も非常に高いと見てよいのです。

まとめると、次のようになりましょう。
①建物は三井不動産「パークコートシリーズ」の上質で高機能なものであり、高級マンションとして位置づけられる
②住戸位置に関わらず、浜離宮の景観を楽しむことができるラウンジ等の施設がある。住戸から見えるかどうかに関係なく、この眺望価値は圧巻であり貴重なものである。
③周辺一帯が再開発によって魅力ある街に大きく変貌する可能性が高い。

肝腎の価格ですが、直近のエリア相場は形成されておらず、判断に悩むところです。本物件に類似の物件にしても、大崎駅は最後の分譲(パークシティ大崎734戸)から4年を経過しているため参考になりません。2年前の分譲だった目黒駅前の「ブリリアタワーズ目黒」は@600万円でしたが、タイプが異なるので指標に用いるのは適当ではないと考えます。近隣の高級マンション「東京ツインパークス」の中古流通価格(平均@500万円前後)との比較によって判断するほかありませんが、築年数、駅からの距離、アプローチ、直近環境、建物価値等を総合的に見て、本物件の平均@580万円に割安感はないと思いますが、逆に割高感もないと判定します。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして、最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥の全てで標準以上に評価されるものであり、将来も高い価値を維持するものと期待できましょう。ただ、肝腎の価格に問題があります。本物件の価格は、最近の主要な物件の価格との比較をすると決して高くはありません。しかし、このところの急激な価格上昇は、都心部においてはミニバブル的な要素も見られるからです。現状は、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっており、仕方ないとも言えますが、高値買いをしてしまうと、価格調整期に当たったときに売却すれば損失を被ることもあります。それでも、本物件の立地は極めて稀少性が高いので、経済状況によっては一時的に変動(下落)したとしても、大きく値崩れするリスクは低いでしょう。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)を超える可能性が高いという意味になります。

教えて三井先生

JRの線路が近いようですが、電車の音はどれ位生活に影響するものですか?
30階あたりでも窓を開ければ音は聞こえます。15階ではかなり大きな音に聞こえるはずです。窓を閉めれば殆ど気にならないと思いますが。
びっくりの価格ですが、それだけの価値があるのでしょうか?
現状の街並みや住環境、浜松町駅からのアプローチなどを勘案すると、疑問視する向きもありますが、浜離宮庭園を一望にできること、山手線の駅にも近いこと、かつ再開発が駅周辺で広範囲に行われることなどからエリアの発展性も期待できるので、高い買い物とは言えないと思います。多数の買い手を集めることに成功しています。価値ある物件として市場の信認を得た証拠でもあるのです。
ただし、「現在は過去4年のマンション価格の上昇サイクル」の中での比較なので、言い換えると現状の都区内の相場観では高くないものの、その相場自体に問題があるといえますが。

建築・販売概要

◆マンション名/パークコート浜離宮ザタワー
◆所在地/東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/山手線 浜松町駅 徒歩5分・都営地下鉄大江戸線 大門駅 徒歩5分・都営地下鉄三田線 御成門駅 徒歩8分・都営地下鉄大江戸線 汐留駅 徒歩6分
◆敷地面積/5163.36㎡
◆建築面積/3142.33㎡(建蔽率66%)
◆構造/鉄筋コンクリート造 免震構造
◆階数/地上37階建て
◆総戸数/563戸(販売総戸数330戸、事業協力者戸数233戸含む)他に 店舗3戸、事務所6戸)1Fにスーパーが入居予定
◆駐車場/197台(35%・内機械式188台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年7月下旬予定
◆売主/三井不動産レジデンシャル
◆施工会社/清水建設株式会社◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/3850円~11050円+ 全体管理費:月額 7570円~21750円(@380円/㎡)・・・1期2次22戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/2440円~6990円 全体修繕積立金:月額 1330円~3800円(@139円/㎡)
◆修繕積立基金/37万7千円~107万9千円(100か月分相当)
◆専有面積帯/30.02平米~86.29平米
◆間取り/1R~3LDK◆価格帯/4470万円~18390万円(平均坪単価=@580万円)
◆契約住戸/省略
◆周辺相場/相場はあってないようなもの。直近の中古相場(指標となる物件は「東京ツインパークス」から逆算して推定するほかありません。
◆販売開始時期/先着順受付中。最終期は09月中旬 販売開始予定  
◆評価または調査日/平成29年9月1日

(本エントリの画像出典:パークコート浜離宮ザタワー公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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