【ブリリア大山パークフロント】三井健太レポート抜粋版 Vol.32

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ブリリア大山パークフロント】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点70は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件として「普通」レベルの結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのですが、物足りない内容です。これといった共用施設が見当たらないのです。敷地にもゆとりはなく、オープンスペースの大半が駐車場で占められています。しかし、本建物は周囲の公園との一体化によって付加価値を増すので、上記評点以上の価値あるものとなりましょう。これを含めた評点では★★★★と見てよいかもしれません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は公園隣接という点にあります。駅から徒歩7分は「近くない」ですが、その若干のマイナス点を補って余りある長所と言えます。ただし、「大山」は東武線ということもあって、東京中から買い手を誘引する駅力には乏しいのです。リクルート社の「住みたい街ランキング」における「沿線別ランキング」で東武線はBEST 10に入りませんし、「大山」駅も駅別ランキングでBEST 100の圏外なのです。とはいえ、ターミナル池袋に近い(5~6分)ことや、池袋から複数路線に乗り換えることで多方面にアクセスできるようになって最近は東上線の人気も高まったと見られます。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?
① 差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、ピンポイントの立地に優れますし、建物価値の面では格別のものとは言い難いものの標準以上のレベルにあるようです。トータル評価では「大山」エリアで一番のマンションに数えられる可能性があります。今後予定される再開発によってタワーマンションが建設されれば変わってしまいますが、今のところ100戸を超える物件自体が極めて希少で「ダイアパレス・エスタヴォール大山(1分)」の114戸と「ライオンズマンション板橋中丸町(8分)」の125戸くらいしか見当たりません。タワーが2棟建っても、性格の異なる本物件の評価がダウンすることはないでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通以上」ですし、立地条件の①も駅からの距離の点でインパクトに欠けますが、トータル価値は地域一番です。問題は価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も全般的な傾向以上に旧相場を大幅に上回る価格になっています。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。Bとは、地域平均の価格維持率(詳細は割愛)をキープする程度という意味です。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」はサービスの枠を超えますのでご容赦ください。

教えて三井先生

大山という駅を知らない人はどう理解したらいいのでしょうか?
そうですね。ズバリと答えるわけには行きませんが、ハッキリしていることはリクルート社が調査している「住みたい街ランキング」で東武東上線はベスト10にも上がっていないこと、大山駅もベスト100位にランクされていないことです。しかし、下町のイメージが強い街ですが、それが嫌いでなければ何も問題はないでしょうね。
資産性はどうですか?
青山や麻布と比べる必要はなく、大山駅圏の物件というミクロ評価なら本物件は悪くないですね。明確な特徴がありますから。

建築・販売概要

◆マンション名/ブリリア大山パークフロント
◆所在地/東京都板橋区大山西町19呑(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域
◆交通/束武鉄道東上線「大山」駅徒歩7分
◆敷地面積/5292.12㎡
◆建築面積/2692.32㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上7階建て
◆総戸数/135戸
◆駐車場/45台(33.3%・内機械式41台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年10月下旬予定
◆売主/東京建物株式会社
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/東京建物アメニティサポート
◆管理費/70.81㎡:17,800円(@251円/㎡)・・・全体概要
◆修繕積立金/70.81㎡:6590円(@93円/㎡)
◆修繕積立基金/70.81㎡:494,300円(75か月分相当)
◆専有面積帯/56.91~83.16㎡
◆間取り/2LDK~4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 @275万円)2013年のブリリアと比べると約3割高。3年前のイニシアとの比較では約2割高となっています。23区の平均単価は2013年(@285万円)から2017年(@348万円)にかけて22%の上昇、2015年(@329万円)からでは6%弱の上昇なので、単純比較では本物件の価格上昇率は23区全体の傾向より高いことが分かります。しかし、物件価値が違うので、この価格は最近のトレンドの中では許容範囲と見てもよいかもしれません。
◆検討住戸/ 省略
◆周辺相場/2015年11月発売「イニシア板橋大山36戸」5分=@235万円/2013年8月発売「ブリリア大山ザレジデンス48戸」6分=@212万円/2016年以降の販売物件はありません。
◆販売開始時期/ 第2期2次:平成30年3月上旬販売開始(予定) 
◆評価または調査日/平成30年2月25日

(本エントリの画像出典:ブリリア大山パークフロント公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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