【シティタワー国分寺ザ・ツイン ウエスト】三井健太レポート抜粋版 Vol.33

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【シティタワー国分寺ザ・ツイン ウエスト】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 76.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:C

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点76.5は上の下、5段階評価では★★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点は、滅多に出ない高得点となりました。申し分ないもので、解説の必要はないと思います。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは「駅直結」の利便性にあるのは言うまでもありません。単に「駅近」ではないので、そのインパクトは極めて強いものがあります。ランドマークともなり得る存在感は、建物の質とともに高い競争力があります。従って、同域の相場を大きく凌駕する高値であって当然と言えます。

しかしながら、問題はその度合いです。2013年までの平均を8割も上回るというのは、いかにも高いと言わざるを得ません。平均坪単価@430万円は、都心の大型タワーマンションを超えるものです。最近の有名マンションを提示します。飯田橋駅からほど近い千代田区富士見町の40階建て「パークコート千代田富士見(分譲戸数425戸)」が@470万円でした(2013年2月竣工済み)新宿区では、一時話題となった「ザ・パークハウス西新宿タワー60」(60階建て・954戸・2017年7月竣工済み)が@350万円ほどです。港区では「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」(30階建て・334戸・2015年竣工済み)が@430万円でした。山手線大崎の「パークシティ大崎ザ・タワー」(40階建て734戸2015年5月竣工済み)は@380万円前後です。中央区の八丁堀で「パークシティ中央湊ザ・タワー」(36階建て・419戸2017年11月竣工済み)が@439万円。同じ駅の「ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー(387戸・2017年11月竣工済み)」は@418万円。
これらは駅直結ではありませんが、それでも都心の価値は国分寺より上ですし、需要のボリュームそのものが大きく異なります。駅直結であっても、国分寺まで足を伸ばす人は限られます。国分寺エリアに縁のある人であれば、少々高くても値打ちを感じるでしょうが、ここまで高いと購買力が足らずに断念する人も多いことでしょう。2016年発売の国分寺駅5分の2物件@320万円と比べて34%高は、駅直結といえども説明困難なレベルと言わざるを得ません。

繰り返しますが、人気の中央線といえども、国分寺エリアまで来ると、駅直結という圧倒的な魅力を持つ物件でなければ多くの需要を動員することはできません。しかし、そうであっても価格が高ければ買い手は絞られてしまうのです。これは、将来の売却価格にも影響する壁となるものです。

リセールバリュー:

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、立地条件の①も建物分野の②~⑥も、申し分ないものです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件が高いのは建築費だけの問題ではないと推測しますが、高値掴みのリスクが大と言わざるを得ません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「C」は、東京都の平均レベルの価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)はキープできそうにないという意味になります。

教えて三井先生

高値つかみになるとかならないという意味をもう少し詳しく教えてください
新築時に相場の100で購入。20年後、新築相場が200に上昇したとします。そのときの中古(築20年)相場が、新築の価格に対して半値とするなら100です。100は、新築購入の価格とイコールです。20年後の新築相場が150ならどうでしょうか?20年中古は半値の75評価になるわけですから、購入価格の100から見れば25%値下がりするということになりますね。
では、仮に新築時に相場の2割高という高値掴み(120で購入)してしまったらどうでしょうか?20年後に新築相場が150になったとするなら、相場の半値となるような平均的な中古物件は75となり、これは購入価格120から見ると、38%の値下がりになってしまいます。
次に、この中古物件が20年後に新築相場に対して80%くらいに高く評価されるような優良なものだったとしたらどうでしょうか?新築相場150×0.8=120ですから、購入価格120と同じです。結果から説明すると、120で買っても、高値掴みとは言えないわけです。ただ、買い値を超えないのですから、値上がりを期待していたとしたら、裏切られるということでもあるのです。

建築・販売概要

◆マンション名/シティタワー国分寺ザ・ツイン ウエスト
◆所在地/国分寺市本町3-3001(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/JR中央本線「国分寺」駅より徒歩1分(ウエストのみ駅直結約10m)
◆敷地面積/㎡
◆建築面積/<ウエスト>/3947.24㎡ <イースト>1795.96㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上36階建て(イーストは35階建て)
◆総戸数/<ウエスト>300戸※その他店舗18区画、公益業務施設1区画 <イースト>284戸※事業協力者取得住戸30戸含む、その他店舗12区画
◆駐車場/ウエスト120台(40%・内機械式?台)(月額使用料/円)
◆建物完成日/平成30年1月30日竣工
◆売主/住友不動産
◆施工会社/株式会社竹中工務店
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/70Jタイプ:23,285円(@327円/㎡)・・・第4期予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/70Jタイプ:7,220円(@102円/㎡) 6~10年:当初の2.33倍 11~15年:同3.66倍 16~30年:同5.0倍
◆修繕積立基金/70Jタイプ:115,520円(珍しく低額に設定。16か月分相当)
◆専有面積帯/56.99~113.14㎡
◆間取り/2LDK~3LDK◆価格帯/不明(平均坪単価 @430万円)・・・2013年までの平均との単純比較で8割高。2015年単年との比較では4割高2016年発売の2物件に比べると34%高。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/国分寺駅圏の過去5年間(2012年~2017年)の平均=@318万円(2011年~2013年の3年間は平均@230万円。2014年は供給ゼロ。2015年は2物件77戸の供給しかないが、平均@308万円2016年:@377万円・・・ただし自身を除くと@320万円
※2016年の供給物件:「ザ・パークハス国分寺緑邸83戸(徒歩4分)」=@320万円・ 「プラウド国分寺126戸(徒歩5分)」=@320万円・「シティータワー国分寺ザ ツイン ウエスト」=@430万円
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年4月1日

(本エントリの画像出典:シティタワー国分寺ザ・ツイン ウエスト公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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