【ローレルコート八雲】三井健太レポート抜粋版 Vol.34

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ローレルコート八雲】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 61.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B~C

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点61.5は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点は、残念ながら平凡なものとなりました。主たる要因は19戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。管理費が高いのも(首都圏の平均は231円/㎡に対し@356円)小規模ゆえです。低評価の項目が多い反面、室内の設備・仕様や外観デザインなどは上級の部類となっています。総じて、悪くないが超高級というわけでもない建物となっています。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、その点はどう評価すべきでしょうか?柿の木坂の坂上にあり、八雲アドレス、人気の東横線と、ここまでは申し分ないのですが、問題は駅から13分と遠いことです。環境と利便性(駅近)が両立する物件は少ないのも事実ですが優先されるのは利便性なのです。住んでしまえばバス便が良い(?)のでさほど気にならないかもしれませんが、通勤でも日常の買い物でもバスや自転車を使わざるを得ない物件を嫌う人は多く、検討初期で弾かれてしまうのは将来価格において大きなマイナスです。

リセールバリュー:

売却の際、大きな弱点になる可能性の高いのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野は④の一部(設備など)を除いて「普通」レベルです。立地条件の①も上述の通りです。都立大学や学芸大学、祐天寺といったエリアでのマンション開発が難しい事実から見れば、稀少価値は高い方と言えます。問題の価格ですが、最近2年間は建築費上昇の影響を受けてマンション価格も急騰しています。多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、相場の2割高です。これは単純比較なので、駅からの距離を勘案すると3割高とも取れるのです。是非とも値引き交渉を頑張りたいところです。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは「B~C」とさせて頂きました。「C」は、東京都平均レベルの価格維持率(購入価格からの価格維持率。詳細は割愛)はキープできないかもしれないレベルを意味します。幅を持たせたのは、価格が変わる可能性があるからです。

教えて三井先生

小規模な高級マンションと感じますが、駅から遠くてもあり得るのですね。
そうですね。柿木坂は目黒区では高級住宅街として有名ですから、多少不便でも住みたい人はありますね。
柿の木坂は坂の上の街ですか?
なだらかな坂が続く一帯が柿の木坂というアドレスです。このマンションは一番高いところにあります。駅の近くではなく、近所に「成城石井」が出店していること、バスが頻繁に来ることで不便はないようですよ。駅に近い方が良いと思うのですが、柿の木坂という目黒区ではブランドなのかもしれません。

建築・販売概要

◆マンション名/ローレルコート八雲
◆所在地/東京都目黒区八雲4-8-9(登記地番)
◆用途地域/第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
◆交通/東急東横線「都立大学」駅より徒歩13分
◆敷地面積/723.48㎡
◆建築面積/373.78㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上5階建て
◆総戸数/19戸
◆駐車場/3台(15.7%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成27年12月竣工済み
◆売主/近鉄不動産
◆施工会社/株式会社森本組
◆管理会社/近鉄住宅管理
◆管理費/1万9590円~2万6840円(@356円/㎡)・・・先着順3戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5510円~7550円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/55万700円~75万4700円(100か月分相当)
◆専有面積帯/55.07~75.47㎡
◆検討住戸/省略
◆間取り/2LDK~3LDK
◆価格帯/6380万円~9480万円(平均坪単価@414万円)・・・単純比較ではエリア相場の2割高
◆周辺相場/都立大学駅圏の過去5年間(2011年~2015年)の平均=@337.9万円
◆販売開始時期/販売済
◆評価または調査日/平成28年2月16日

(本エントリの画像出典:ローレルコート八雲公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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