【Brillia City 三鷹(定期借地)】三井健太レポート抜粋版 Vol.36

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【Brillia City 三鷹(定期借地)】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 66.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点66.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件として「普通」レベルの結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのです。この採点方式では10点満点にしたい項目も5点を最高にしているので、ときどき実質が正しく反映されないことがあります。重点項目を加重して行くと中の中に上がったり、反対に下がってしまったりすることもあります。本物件はどちらかと言えば後者と見ました。悪い物でも危険な物でもありませんが、際立つ優良マンションというわけでもないのです。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は大規模マンションらしい付加価値もあって中小規模のマンションより価値が高いことは明白なのですが、格別な印象はありません。

規格型マンションの施工で最も強みを持つゼネコンが長谷工コーポレーションです。しかし、商品企画を主導するのは、あくまで売主なのでゼネコンは無関係です。とはいえ、枝葉末節の部分、目に見えない部分で売主が長谷工の提案する設計を容認し、ローコストマンションが出来上がってしまう場合があるのも事実です。本物件は、長谷工提案の部分が少なからずあるように思います。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の弱点は駅からの距離です。距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのですが、見当たりません。駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。東京の人は、大半が「利便性優先」主義だからです。敷地内の緑化計画や子供の遊び場などが以下のようなもの(三井不動産レジデンシャルの「パークシティ武蔵野桜堤」:7つの庭を設けた“森の街”がコンセプト)であれば、価値は随分違ってくるのですが。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも強みはないのです。唯一の魅力は、定期借地権だけに価格が安いことだけというほかないのです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

売却の際、大きな弱点になるのが駅からの距離です。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、②~⑥は良いとしても、立地条件の①に重大な問題があるのです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みか「それ以上」の高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙難という意味になります。

教えて三井先生

バス便の定期借地権を選択するというのは本当のところどうなのでしょう?
資産性の観点では避けたい選択ですが、人それぞれなので何とも言えないですね。長く住むつもりなら予算を抑えることができるというメリットはあるでしょうね。
数年前に近隣にできた定借マンションの「ウエリス武蔵野関町」と比較すると若干割高ではないですか?
バス便なので少し高いとも思いますが、マンションの隣にスーパーマーケットが出店するということですから、一概に高いとは言えません。

建築・販売概要

定期借地権(期間:70年)
◆マンション名/Brillia City 三鷹
◆所在地/東京都練馬区関町南四丁目686番1他(登記地番)
◆用途地域/第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
◆交通/中央線・総武線「三鷹」駅バス10分「北裏」バス停下車徒歩2分・中央線・総武線「吉祥寺」駅バス20分「北裏」バス停下車徒歩4分・西武鉄道新宿線「武蔵関」駅徒歩16分
◆敷地面積/15,046.89㎡
◆建築面積/7,056.38㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上10階建て
◆総戸数/436戸
◆駐車場/176台(40%・内機械式172台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年10月下旬予定
◆売主/東京建物株式会社
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/東京建物アメニティサポート
◆管理費/71.47㎡:15700円(@220円/㎡)・・・予告広告の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/71.47㎡:6660円((@93円/㎡)6年目?11000 10年目以降20000円
◆修繕積立基金/71.47㎡:499,500円(75か月分相当)
◆地代/71.40㎡:7595円(3年毎に路線価に基づいて改定)
◆解体準備金/71.40㎡:2508円
◆専有面積帯/62.88~92.14㎡
◆間取り/2LDK~4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 @210万円)・・・単純比較では所有権マンションの8掛けなので高くないのですが、徒歩圏(12分・5分)とバス便の差を考慮すると高い。一方、定借マンションとの比較では10%高いことが分かります。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2016年7月発売「ウエリス武蔵野関町78戸」(定借)武蔵関12分=@185万円・2016年12月発売「パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ269戸」徒歩12分=@260万円・2016年3月発売「グローリオ武蔵関44戸」徒歩5分=@250万円
◆販売開始時期/平成30年4月中旬販売開始(予定)
◆評価または調査日/平成30年3月30日

(本エントリの画像出典:Brillia City 三鷹公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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