【プラウド府中セントラル】三井健太レポート抜粋版 Vol.37

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プラウド府中セントラル】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 66点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点66は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点(立地評価は含まない)は、残念ながら大手ブランド物件としては「普通」レベルとなりました。4点評価の項目もあり、野村不動産らしいこだわりを感じられるのですが、全体的には「可もなく不可もなし」と言わざるを得ません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

ンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは駅3分の距離です。ただし、デッキで繋がっているわけではなく、「プラウド府中ステーションアリーナ」のようなインパクトはありません。その分、価格は安いのですが。とはいえ、@290万円という単価は2年前の2割高であり、改めて高くなったものだと思います。HPで、「府中駅周辺には南面に広い間口を持つ住宅用の敷地は数多くありません。そうした中で、駅前エリアの利便性に加え、落ち着きとゆとりを兼ね備えた本計画地は、価値ある立地と言えます」とアピールしているように、「価値ある物件は髙いのだ」と宣言しているようでもあります。

ともあれ、ここは低層階と高層階の価格差は大きいはずです。何故なら、南側は道路を挟んで既存ビルが建っているからです。安めの低層階か、それとも眺望の良い高層階を選ぶか、仮に高層階を選ぶにしても京王線の南側にも高層マンション・ビルは少なくないので、どれほどの価値になるのか、そして、価値に釣り合う価格なのか、悩ましいものとなりましょう。それなら、逆転の発想で眺望を諦め、割り切って低額の低層階を選択するのは悪くないですね。

最近、首都圏のマンション用地は「好立地」と言えるものは少なく、本マンションのように駅前の、しかも比較的まとまった土地は得難いのです。そのために土地の取得競争は激しく、価格も吊り上がってしまう傾向にあります。東日本大震災後の復興関連工事や景気浮揚策で増えた公共工事などから技術者・建設労働者の不足が原因となって建築費は急激に上がりました。最近は、ようやく落ち着いてきたと言われていますが、この間に土地の取得価格が上がっていたのです。このため、マンション価格は、局地的ではあるものの、一段と上昇傾向を見せています。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、⑤、⑥は良いとしても②~④は「普通」です。立地条件の①も前面の既存ビルの障害があれば評価ダウンとなります。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件は直近相場との比較では高いとは思いません。しかしながら、その相場自体が問題で、最近数年間で20%ほどの上昇となっていることに着目しなければなりません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

都心に住む人から見ると府中のような「都下」のマンションの価値をどう見たらいいのでしょうか?
郊外マンションでもリセールの問題はない物件の選び方の質問かと思いますが、超長期的には、郊外の人気は低下すると見なければなりませんね。人口の減少、とくにマンションを購入する世帯は少子化に伴って減るのは間違いないのですから。しかし、府中駅は副都心・新宿に急行で25分程度ですから、便利な方ですし、都下(東京市部)では人気を長く維持することでしょう。
都下で選択するとしたら、急行停車駅がいいということですか?
それだけではなく、住んで楽しい街・賑わいのある街を選択するといいですね。多くの人々が住みたいと考える街は、都下にも多数ありますよ。

建築・販売概要

◆マンション名/プラウド府中セントラル
◆所在地/東京都府中市府中町二丁目6-1他(登記地番)
◆用途地域/近隣商業地域・商業地域
◆交通/京王線 「府中」駅 徒歩3分
◆敷地面積/2027.50㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上16階建て
◆総戸数/99戸 (非分譲住戸36戸含む)
◆駐車場/31台(31%・内機械式30台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年1月下旬予定
◆売主/野村不動産株式会社
◆施工会社/株式会社鴻池組
◆管理会社/野村不動産パートナーズ
◆管理費/53.6㎡:12,400円(@231円/㎡)・・・第3期(戸数未)の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/53.6㎡:7,710円(@144円/㎡)30年平均:17,733円=@330円
◆修繕積立基金/53.6㎡:588,000円
◆専有面積帯/72.10 ~ 80.88㎡
◆間取り/3LDK
◆価格帯/(平均坪単価 @290万円)短期間に随分高騰してしまいました
◆契約住戸/省略
◆周辺相場/府中駅圏の過去5年間(2012年~2017年3月)の平均=@241万円
2014年=@223万円 2015年=@243万円 2016年=@329万円 2017年=@290万円(2016年は2014年比47%高)野村不動産が2015年3月に販売開始した「プラウド府中パサージュ(全84戸)」は府中駅から徒歩5分で坪単価@240万円でした。駅1分(駅直結)の「プラウド府中ステーションアリーナ(全138戸)」は2016年5月に@360万円で販売されました。
2016年発売物件/プレミスト府中82戸(徒歩3分)=@310万円・プラウド府中ステーションアリーナ138戸(徒歩1分)=@360万円・プレシス府中23戸(徒歩7分)=@230万円・ミオカステーロ府中24戸(徒歩8分)=@230万円
◆販売開始時期/完売
◆評価または調査日/平成29年11月30日

(本エントリの画像出典:プラウド府中セントラル公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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