【プラウドタワー武蔵小杉】三井健太レポート抜粋版 Vol.39

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プラウドタワー武蔵小杉】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 90点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点は中の下、5段階評価では★★★★といったところになります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点は「やや物足りない所が無きにしも非ず」ですが、全体的には申し分ない建物内容です。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を決定づける立地条件に関しても、ターミナル駅から徒歩4分は申し分ないものと言えます。価格はどうでしょうか?過去5年間の平均坪単価は@220万円でしたが、直近2年に限定すると@267万円です。相場が急騰しているのです。本物件も最近の相場に近いものですが、建物内容と駅まで4分の近さから見て、当然の価格と言えるのかどうか、少し前に販売された三井不動産の物件は駅直結の条件の良さで東京都心の主要な駅と見紛うほどの単価(約@290万円)でも好評を博しました。

本物件も、それに次ぐ立地と言って良いのですが、供給が集中的だったことへの警戒感からでしょうか、価格は抑制され、平均単価@270万円(推定)になったようです。それが良かったのでしょう。順調過ぎるスタートを切ったようですね。この価格が市場の信認を得たということになります。言い換えれば、価値と価格の一致ということになります。買い手から妥当な価格と認められたのです。しかし、その結果を額面通りには受け取れない側面もあることに注目しておきましょう。新築分譲の場合は、大々的なキャンペーンを展開して販売促進を図るため、実際の価値が低くても高い価値と誤認して購入する人も少なくないからです。

また、再開発が行われると街の価値が上がるので、その中の不動産を所有すれば将来大きな利益を享受することができるだろうという期待から買いに走ってしまう傾向もあり、それが販売促進に一役買ったとも言えます。コンパクト住戸などは、投資家に買われた住戸も多いと推察します。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、少しでも高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。また、マンションは上手な買い替えを繰り返すことで頭金が増えて行き、終の住処は全額現金で購入することができますがそれが実現できるような価値あるマンション選びをしたいものです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①ブランド、②スケール(存在感)、③外観・玄関などのデザイン、④管理体制、そして⑤立地条件(利便性と環境)です。この中で一番比重が高いのは⑤の立地条件なのです。稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することが大事です。この条件に照らすと、①~⑤まで全て合格圏になります。しかし、都区部並みに急騰した価格はいずれ調整局面が来る可能性もあります。

以上の考察から、本物件の10年後を想定したRV格付けは「B」とさせて頂きました。ただ、駅近マンションに大怪我はないものであることも付言しておきたいと思います。現地調査抜きの簡易評価ですので、ご容赦願います。

教えて三井先生

タワーで無駄に高い管理費や修繕積立金を取られるのも、エレベーター待ちがあるのも、高層階の壁が乾式耐火間仕切壁なのも、それらを払拭するだけの利便性(駅近、商業施設がある、電車利便性)があるという理解でいいのでしょうか?
その通りです。多くの人々が同じように思うからこそ人気を博し、販売も好調なのです。但し、何事も限度があるのですが。
この物件は武蔵小杉駅4分とは言いながらも、新駅の出来た横須賀線には徒歩10分表記です。横須賀線へ10分でリセールは期待できますか?
横須賀線を利用する人は嫌うかもしれませんね。しかし、両方の駅を含むエリア一体の再開発によって街が便利で綺麗になったため、「駅力」が上がり、街の人気が上がり、地価が上がり、マンション価格も高騰したということです。まだ、開発は進展するのでもっと価値が上がるでしょうね。

建築・販売概要

◆マンション名/プラウドタワー武蔵小杉
◆所在地/川崎市中原区小杉町3-269-1他(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩4分
◆敷地面積/6523.6㎡
◆建築面積/4048.84㎡(建蔽率 %)
◆延面積/40776.87㎡(容積対象外面積24977.3㎡を除く)
◆容積率/実効625%
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上45階・地下1階建て
◆総戸数/450戸(事業協力者住戸(非分譲住戸)17戸含む)
◆駐車場/218台(48.4%・内タワー216台)(月額使用料/18,500円~22,500円)
◆売主/野村不動産・相鉄不動産
◆施工会社/清水建設株式会社
◆管理会社/野村リビングサポート
◆管理費/1万4030円~3万830円(@303円/㎡)・・・第1期310戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5980円~1万3120円(@129円/㎡)
◆修繕積立基金/47万8400円~104万9600円(80か月分相当)
◆専有面積帯/46.28~101.64㎡
◆間取り/1LDK~4LDK
◆価格帯/3593万円~9595万円(@256~302万円)・・・平均坪単価:推定@270万円
◆建物完成日/平成26年11月竣工
◆周辺相場/武蔵小杉駅圏の過去2年間の平均=@267万円
◆販売開始時期/完売
◆評価または調査日/平成25年5月25日

(本エントリの画像出典:プラウドタワー武蔵小杉公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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