【アネシア築地ステーションレジデンス】三井健太レポート抜粋版 Vol.40

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【アネシア築地ステーションレジデンス】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 66点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点66は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は公開情報に若干の不足が見られるため推測で採点した項目もあり、明らかになればプラスもありかもしれませんが、高々3点と思います。従って、★★★☆は変わらない見込みです。この採点方式では10点満点にしたい項目も5点を最高にしているので、ときどき実質が正しく反映されないことがあります。重点項目を加重して行くと中の中が中の上に上がったり、反対に下がってしまったりすることもあります。本物件の場合、外壁や共用部のしつらえにおいて、標準を越える建物になる印象ですが、その評点が十分ではありません。

つまり、66点ではなく70点近いものがあるような印象を受けます。しかし、建物が完成していないこと、内廊下部分の広さと仕上げ材、室内の天井高などが不明でもあり、現段階では正確な判定は困難です。いずれにせよ、本件建物の評価は「標準以上」となっているようです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所であり、魅力は駅直結の位置にあることです。しかも、ペデストリアンデッキなどでつながるものではなく、地下から傘なしでアプローチできるという最高の立地条件を有しています。しかも、築地駅は今後築地市場の再開発によって注目を浴びることが間違いないエリアの玄関口になるわけですから、投資価値も高いのです。築地駅周辺の中古マンションは現状でも価格上昇が顕著で、物件格差はあるものの、おどろくばかりの高値取引が多数成立しています。

物件格差と言いましたが、本物件のレベルはどの程度なのでしょうか。次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

① 差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」「吉祥寺公園の最前列」「皇居が一望」「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。本物件はスケール面で圧倒的な差別感はないわけですし、築地川公園に面しているわけでもなく、かつ喧騒の道路に面するわけですが、地域にそぐわないほどの「上質感あるデザイン」で群を抜くでしょうし、それが角地にあることで「誇らしげに存在する」ことになりそうです。群を抜く立地条件については、繰り返す必要もないでしょう。つまり、本物件は周辺の物件に大きく格差をつける物件になりえるのです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥まで標準を越えています。とりわけ立地条件は強いインパクトを持ちます。肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずです。

しかし、自社所有地だったはずですから、土地代が高かったとは思えないわけで、@500万円の単価は1例を除くと地域一番の高値になるようですから、この価格には少し違和感を覚えます。それでも「割高」とは思いません。なぜなら、それだけの物件価値があるからです。まあ、周辺の物件との比較から@500万円が妥当、それでも人気を集めるに違いないと売主は判断したのでしょう。

都心マンションに対する需要は分厚く、DINKS層はシニア世代も含めて根強いものがあります。DINKSは世帯年収が高いので購買力は高く、しかも広さの妥協点は低い(60㎡でも可)のです。こうした事情を売主(販売会社)はよく知っています。これだけの差別感があれば、少々強気でも売れるに違いない。そう考えたのでしょう。買い手から見れば、残念な話ですが、市場原理から仕方ないと考えるほかありません。

本物件は価値あるものを安く買うということにはなりそうもないですが、高く買っても将来の価格維持率も低くない価値あるマンションになるものと思います。以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。

教えて三井先生

高級そうなマンションですね。
共用部も専有部もハイレベルのようです。
点数が意外に低いと思うのですが?
この採点方式は最高を5点としているので、仕様が良いだけではさほど点は伸びません。しかし、立地条件を合わせた合計では高い評価になるマンションです。言うまでもなく、駅直結だからです。

建築・販売概要

◆マンション名/アネシア築地ステーションレジデンス
◆所在地/東京都中央区築地3丁目801番1他(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩1分(直結)
◆敷地面積/777.34㎡
◆建築面積/645.61㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上15階建て・地下2階
◆総戸数/98戸(事業協力者住戸19戸含む)他に店舗有(区画数未定)
◆駐車場/26台(28%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年2月下旬予定
◆引き渡し予定/平成31年3月予定
◆売主/トヨタホーム株式会社、ミサワホーム株式会社
◆施工会社/不二建設株式会社
◆管理会社/未定
◆管理費/(@268円/㎡)・・・先着順受付 戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/(@115円/㎡)
◆修繕積立基金/円(か月分相当)
◆専有面積帯/40.84~83.50㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @500万円)・・・下記の各物件のうち、プラウド銀座東を除いてどれよりも高い本物件ですが、駅直結の価値を加味すれば「割高」とは思いません。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2017年2月発売「プラウド銀座東33戸」徒歩9分=@520万円・2017年3月発売「ルフォン築地ザレジデンス67戸」徒歩5分=@402万円・2017年10月発売「クレヴィア東京八丁堀新川ザレジデンス95戸」(八丁堀3分)=@395万円・シティタワー銀座東492戸」(八丁堀5分)=@430万円・2017年9月発売「プラウド銀座東レジデンス103戸」(新富町駅 2分)=@430万円
◆販売開始時期/平成30年5月下旬販売予定
◆評価または調査日/平成29年11月3日

(本エントリの画像出典:アネシア築地ステーションレジデンス公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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