【スカイフォレストレジデンス】三井健太レポート抜粋版 Vol.41

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【スカイフォレストレジデンス】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 73.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点は上の中、5段階評価では★★★★☆となりました。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。公開情報がなく推測でスコアリングした項目もありますが、高い評点が出ました。情報が明らかになれば加点もありそうですが、プラス2~3点でしょうか?(編注:このマンションレポートの作成時点での評価です。作成は平成26年2月です)いずれにせよ建物評価は申し分ないレベルです。敢えて添えれば、共用施設が広告上にさほど登場していないことです。ラウンジとゲストルームは定番施設ですが、そのほかが見えて来ないのです。無用の長物化するようなものは要らないとしても、普通は予告広告の段階からアピールされることが多いので、或いは充実していないのでしょうか?とすると、幾分評価はダウンするかもしれません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を左右するのは立地条件ですが、本物件の場合はどのようになるでしょうか?先ず、駅前や駅上といったインパクトはありませんが、山手線の駅から6分なら悪くはありませんね。単独開発ではなく、大規模複合開発の中に位置づけられたマンションということからも広場や緑の豊富なオープンスペースが囲む形も付加価値となりましょう。

マイナス点を探すと、運行本数の多いJR線が近いこと(住戸位置次第)、最寄り駅が渋谷や新宿などのビッグターミナルではなく、学生でにぎわう高田馬場であること、アドレスが大久保三丁目で新大久保に近いことなどでしょうか?しかし、総じて悪い立地と判断する人、良い立地とする人が相半ばすると考えます。

リセールバリュー:

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理態勢です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の悪さを補うことはできないのです。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

この条件に照らすと、①~⑥まで、全て合格点なると考えます。それで価格が適正であれば申し分ないのですが、頂いた情報では結構な価格です。資産価値の視点からも、「高値掴み」にならないよう慎重に判断すべきと思料します。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。

教えて三井先生

線路沿いの立地ってどうなのでしょうか?
電車の走行音が心地よいという人はいないでしょうね。しかし、窓を閉めれば聞こえないとか、特急電車が通過するような激しい騒音でなければいいと、気にする素振りも見せない人もあるようです。線路に近過ぎるわけでもないことが心理的な安心感を与えているかもしれませんが。それに、高速道路と違って深夜の走行はないはずなので、安眠妨害にはなりませんし。
騒音より利便性なのでしょうか?
そうですね。細かな点で気になることはあっても、山手線の駅から直ぐという立地が高く評価されるのです。足元の緑も弱点をかなり補ったかもしれません。

建築・販売概要

◆マンション名/スカイフォレストレジデンス
◆所在地/東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部(登記地番)
◆用途地域/第一種住居地域
◆交通/JR山手線「高田馬場」駅(戸山口)から徒歩6分・東京メトロ東西線「高田馬場」駅から徒歩8分
◆敷地面積/4,882.56㎡
◆建築面積/1657.47㎡(建蔽率 33.9%)
◆構造/鉄筋コンクリート造 免震構造
◆階数/地上26階・地下2階建て
◆総戸数/361戸
◆駐車場/不明(%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆売主/住友不動産
◆施工会社/株式会社 大林組
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/13,221円 ~ 24,581円(@315円/㎡)・・・予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/3,920円 ~ 7,660円(@94円/㎡)
◆修繕積立基金/235,300円 ~ 459,500円(60か月分相当)
◆専有面積帯/41.86~81.74㎡
◆検討住戸/省略◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/不明(@―万円)平均坪単価は推定@350万円 ・・・単純比較では25%高ですが、割高とは言えません。
◆建物完成日/平成26年12月竣工
◆周辺相場/高田馬場駅圏の過去3年間の平均=@279万円
◆販売開始時期/完売
◆評価または調査日/平成26年2月14日

(本エントリの画像出典:スカイフォレストレジデンス公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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