【パークホームズ豊洲ザレジデンス】三井健太レポート抜粋版 Vol.44

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【パークホームズ豊洲ザレジデンス】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 71.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点71.5は上の中、5段階評価では★★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点は、最高ランクではないものの申し分ない結果となりました。スケール、構造、共用施設、グレード感など、どれを取っても高い機能、高い仕様と、総じて上級の建物と言えます。惜しむらくは、欠点のある間取りが多いことと、S&I住宅でないこと、外廊下式であることです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、その点も申し分のないものと言えましょう。過去10年の間に大きく変貌し、今後も発展が期待される人気エリア豊洲にあり、かつ地下鉄・有楽町線「豊洲」駅から徒歩5分というロケーションは価値あるものです。駅からのアプローチも、どこを経由するにしても綺麗に整備された広い歩道を通ること、緑も多く景観が良いことなど百点満点に近いと言って過言ではありません。

敢えて欠点を言えば、超高層マンションとはいえ22階建てであること、運河に面する立地でもないので、あまり眺望が良いとは言えないはずです。そこが、中央区を含む近隣タワー物件に比べると劣ってしまいます。

建物価値が高く、立地条件も優れる物件ですが、価格がその価値に見合っているか、ここが本物件の一番の疑問点です。平均坪単価@325万円(推定)は、過去5年のエリア平均単価を20%も上回るからです。2年前に発売し、既に完売した「BAYZ タワー&ガーデン31階建て550戸・平成28年7月竣工」が@270万円なのでロケーション(BAYZは豊洲駅から徒歩11分)の差から見て@300万円でもおかしくはないのですが、眺望価値を減じる必要があるので、適正価格は@280万円程度と考えます。従って、その比較だけで言えば、@325万円は15%ほど割高ということになるのです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は最高ランク、立地条件の①も最高ではありませんが、高評価の物件です。肝腎の価格は、単純比較では20%高ですが、ブランド価値や立地条件の良さ(環境)から見て「割高度」は10%以下に下がると言ってよいでしょう。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、最低でも東京都平均レベルの価格維持率はキープできるという意味です。

教えて三井先生

この物件は、分譲開始時は相当高い感じがしましたが?
そうでしたね。しかし、新築相場はその後も上がり続けて今では安かったという感想も聞かれるようになりました。
当時、高値掴みと思った人はいなかったのでしょうか?
いましたね。しかし、マンションの将来価格(中古の流通価格)に影響を及ぼすいくつかの条件の中で、最終的なものは「物件個々の差異」が大きな要素となるのです。同一エリアの中での比較では、建物価値や維持管理の状態、ブランド力などによる競争力(固有の条件)によって価格に差がつくのです。
本物件は駅上・駅前ほどの圧倒的な立地競争力はないものの、豊洲駅圏での競争力は総合力で高い部類に入るので、問題はないでしょう。

建築・販売概要

◆マンション名/パークホームズ豊洲ザレジデンス
◆所在地/東京都江東区豊洲五丁目6番3(登記地番)
◆用途地域/準工業地域
◆交通/東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩5分・新交通ゆりかもめ「豊洲」駅より徒歩4分
◆敷地面積/10591.1㎡
◆建築面積/5188.73㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造・免震構造
◆階数/地上22階建て
◆総戸数/693戸
◆駐車場/290台(41.8%・内機械式280台)(月額使用料/円)
◆建物完成日/平成28年11月竣工
◆売主/三井不動産レジデンシャル&三井物産
◆施工会社/株式会社大林組
◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/14,940~23,440円(@265円/㎡)・・・第1期(戸数313戸)の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5,130~8,050円(@91円/㎡)
◆修繕積立基金/359,100~563,500円(70か月分相当)
◆専有面積帯/56.37~88.47㎡
◆検討住戸/省略
◆間取り/2LDK~4LDK◆価格帯/4970万円台~1億990万円台(平均坪単価 @325万円 )・・・単純比較で相場の2割高
◆周辺相場/豊洲駅圏の5年間(2011~2016年7月)の平均=@265万円
◆販売開始時期/完売
◆評価または調査日/平成28年9月1日

(本エントリの画像出典:パークホームズ豊洲ザレジデンス公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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