【ザ・パークハウス武蔵野中町】三井健太レポート抜粋版 Vol.45

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・パークハウス武蔵野中町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 62.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点は中の上、5段階評価では★★★☆となりました。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物内容は、やや物足りない部分もありますが、大手らしい矜持を感じるプランです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

立地条件に関しては、申し分ないものであると言えましょう。徒歩7分という、少し遠い、よく言えば程よい距離にあること、自然環境がよさそうな場所であること、大通り(井之頭通り)に面するマイナス点もありますが、何しろ人気の三鷹・吉祥寺駅圏ですから。

リセールバリュー:

将来価値(リセールバリュー:RV)に関しても、下記の6大条件の内、カギを握るのが立地条件であることに鑑みると本物件は有利な部類に入ると考えます。

RVの決定要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理態勢です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の悪さを補うことはできないのです。また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。本物件は希少価値がある方です。

本物件の懸念点は、相場を大きく上回る価格にあります。希少価値があるとしても、@330万円は高過ぎるとからです。今回の買い物が高値つかみになるとすれば、RVは期待外れになることでしょう。

ちなみに、三鷹駅徒歩圏の中古マンションは平均築年数21.4年で@184万円(52.6㎡)が現状の相場です。これは、新築相場の66%相当ですから、東京都平均に近いレベルに過ぎません。築10年で@234万円というデータもあります。こちらは、新築相場の84%相当ですが、こちらも平均的です。事例は面積のコンパクトさが特徴で、広い面積の取引事例は少ないようです。

過去半年間に限って探しましたが(編注:このマンションレポートの作成時点での評価です。作成は平成26年4月です)徒歩圏には発見できず、かろうじて徒歩17分という物件がありました。築9年80㎡、6900万円となっています。単価は新築並みの@287万円でした。広さの面で希少性が高いからかもしれません。15分で65㎡・築18年で3400万円という物件がありました。こちらの単価は@173万円で、新築相場の62%相当額となっていて、平均的なものです。広さ不足だけではない理由を感じさせます。どちらも、物件の詳細は分かりません。

東京では、新築価格も中古価格も明らかに上昇トレンドを見せている昨今ですが、2013年11月のブログで述べた各種要因から今後しばらくはそれが続くことでしょう。しかし、その後は調整局面が必ず来ます。ただ、それがいつ頃でどのくらい調整されるかを予想するのは困難です。とはいえ、希少物件は大きく値崩れすることはないと見てよいのです。あとは、売却のタイミング次第となりましょう。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは、三鷹駅圏でも立地条件の良さが希少であり、かつファミリータイプも希少なものの、価格が高過ぎることから、「B」とさせて頂きました。ただし、住戸に大きな欠点(日当たりやプライバシーの侵害など)がない前提です。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。

教えて三井先生

このマンションは人気物件だったのでは?人気の秘密を教えてください。
その通りです。人気の最大要因をひとつ挙げると、三鷹駅の徒歩10分圏にファミリータイプのマンションが久々に売り出されたからです。駅に近い物件は小型で住戸面積も狭いものしかなかったのです。まさに「待ってました」と買い手が殺到し、抽選になったほどです。
そうだったんですね!ほかにはありますか?
一般的には、ブランドマンションであることや、10階建て129戸の建物が威風堂々として立派なマンションに映ったこと、上質で洗練された外観なども挙げられそうです。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・パークハウス武蔵野中町
◆所在地/東京都武蔵野市中町2-2988番2他7筆(登記地番)
◆用途地域/第一種住居地域
◆交通/「三鷹」駅より徒歩7分
◆敷地面積/4615.17㎡
◆建築面積/1918.98㎡(建蔽率 41.6%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上10階・地下1階建て
◆総戸数/129戸
◆駐車場/43台(33.3%・内機械式42台)(月額使用料/円)
◆建物完成日/平成26年12月竣工
◆売主/三菱地所レジデンス
◆施工会社/日本国土開発株式会社
◆管理会社/三菱地所コミュニティ
◆管理費/AC1tタイプ17,390円(@228円/㎡)・・・第1期の予告広告のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/AC1tタイプ7,630円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/AC1tタイプ762,600円(100か月分相当)
◆検討住戸/省略
◆間取り/3LDK~4LDK
◆専有面積帯/70.48~100.03㎡
◆価格/(72.77㎡)・・6階7600万円台、5階7500万円台・4階7200万円台、3階6800万円台=@345~310万円・・・その他の情報を総合して推察すると、全体の平均坪単価は推定@330万円前後・・・としたら相場の15%以上高いレベル。このエリアは人気があって元々都心並みの高さですが、本物件は一段と高い(後段に駅別の相場を紹介)
◆周辺相場/三鷹駅圏の過去5年間の平均=@280万円・吉祥寺駅=@290万円
◆販売開始時期/完売
◆評価または調査日/平成26年4月15日

(本エントリの画像出典:ザ・パークハウス武蔵野中町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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