【グランドミレーニア】三井健太レポート抜粋版 Vol.46

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【グランドミレーニア】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点90 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点は上の下、5段階評価では★★★★といったところになります。

これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。高機能・高付加価値マンションとして申し分ない内容の建物となっています。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の建設地はどう評価できるでしょうか?池袋駅は大ターミナル駅であり、その利便性は疑問をはさむ余地がありません。その駅に徒歩6分と、これまた大変便利です。

一般に、住宅は利便性と環境が課題となりますが、この双方を満足させる場所は少なく、どちらかが欠けるものです。近辺では、隣駅の目白が住環境の良さで人気が高いものの、利便性は池袋駅と比べるとかなり劣ります。池袋駅は、逆に環境面で目白駅より劣ります。

また、麻布や青山、赤坂、高輪、白金、広尾、といった名だたる高級住宅地も、利便性ではビッグターミナル駅に敵いません。しかしながら、これらの住宅地は都心にあるという意味で便利ではあるわけで、そこへ緑豊かで喧騒から離れた環境が加わることによって高級住宅地が形成されて来ましたし、高い人気を誇ります。当然ながら、希少性が高いので地価・住宅価格も高いですが、富裕層が多く住み、かつ住みたがる富裕層が多数待機するブランド地でもあるのです。

街の人気度は、マンション価格にも反映されます。新築にしろ、中古にしろ、価格相場が街の価値を表すと言っても過言ではありません。都心の2012年基準で、新築マンションの駅別価格を高い順に紹介していくと、1位は六本木駅で、池袋駅は何と45位に過ぎません。ちなみに、目白駅は29位でした。

こうしたデータから窺えることは、結論だけを言えば、池袋駅の環境イメージが低いことを示しているということです。東京都民は環境より利便性を優先する傾向があります。それでも環境を無視するということではありません。ゆえに、繁華街が同居する新宿や池袋駅は評価が低いのです。尚、区別に見ても豊島区は23区中11位と低い価格(新築マンション)になっています。

以上の通り、本物件の立地をマクロに見れば評価は高くないというほかありません。では、ピンポイントではどうでしょうか?繁華街とは反対側であることなどで良い場所と言えるかもしれません。しかし、この立地で相場の30%も高い本物件の価格が妥当かどうか、その点は疑問に思います。特に下層階にあるコンパクトタイプの単価はどうやら平均を大きく上回る値付けとなっているようで、割高感は否めません。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、少しでも高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の悪さを補うことはできないのです。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

この条件に照らすと、②~⑥は良いとしても、立地条件の①は、マクロ的な観点で、いささか問題ありと考えます。それでも価格がこれほど高くなければ、それなりの評価となるのですが、やはり高いと言わざるを得ません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは「B」とさせて頂きました。簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。尚、「B」は東京都平均並みのRVという意味です。

教えて三井先生

池袋駅という繁華街のマンションは珍しくないですか?
池袋駅の徒歩圏には過去いくつもマンション建設はありましたが、どちらかというと西口の方が多いですね。繁華街に近い物件も数多く見られます。東口では東池袋駅の方まで行かないとないかもしれません。
希少価値は高いっていうことですよね?
そうですね。西武百貨店の並びのような場所ですから、ある意味、贅沢なマンションと言えるかもしれません。

建築・販売概要

◆マンション名/グランドミレーニア
◆所在地/東京都豊島区南池袋1-32-1他(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/「池袋」駅より徒歩6分
◆敷地面積/4974.71㎡
◆建築面積/1968.94㎡(建蔽率 39.6%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上31階建て
◆総戸数/411戸
◆駐車場/120台(29%・内機械式?台)(月額使用料/2万9000円~5万円)
◆売主/住友不動産
◆施工会社/前田建設工業株式会社
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/1万3941円~2万5541円(@323円/㎡)・・・先着順48戸販売時点のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/4340円~8330円(@101円/㎡)
◆修繕積立基金/26万600円~49万9600円(60か月分相当)
◆専有面積帯/43.08~82.59㎡
◆検討住戸/省略
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/4,933.1万円~9,381.1万円・・・平均価格(坪単価)は推定@350万円・・・単純比較では相場より30%も高いと見られますが、立地条件と建物概要、ブランド力などを加味すると妥当なのか、それを加味しても割高なのか:後述します
◆建物完成日/平成27年3月6日竣工
◆周辺相場/池袋駅圏の過去5年間の平均=@268万円
◆販売開始時期/現在先着受付順
◆入居(引渡)予定日/平成30年7月下旬
◆評価または調査日/平成27年2月25日

(本エントリの画像出典:グランドミレーニア公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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