【MID TOWER GRAND】三井健太レポート抜粋版 Vol.47

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【MID TOWER GRAND】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 79点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点79は上の中、5段階評価では★★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としても「上級」レベルとなりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのです。10点満点にしたい項目も5点を最高にしているので、ときどき実質が正しく反映されないことがあります。重点項目を加重して行くと中が上にアップしたり、反対に下にダウンしてしまったりすることもあります。本物件は前者で、点数以上の価値ある建物と言って過言ではありません。ちなみに、本サービスの過去最高点は83点でした。本物件の79点もなかなか登場しない稀有なものです。

共用施設(ラウンジとゲストルームほか)が三井不動産レジデンシャルの物件としては珍しいと感じるほど少ないですね。このことに物足りなさを覚えるところですが、総じて申し分ない建物と言って良いでしょう。

注意しなければならないのは、地権者に有利な(不平等な)権利付与がないかどうかという点です。売主の信用に対する先入観では「まさか」もないとは思いますが、念のため「重要事項説明書」や「管理規約」をしっかり読み込みましょう。また、店舗の排気ルートも確かめたい点です。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は駅から徒歩2分の近さです。月島駅圏の物件の中では、佃島のビンテージマンション群「大川端リバーシティ21」を別格とすれば、駅上の「キャピタルゲートプレイスザタワー」に次ぐ好立地と言えるかもしれません。地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

① 差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。

似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも強みを持つ好物件と言えましょう。価格が高いことは残念ですが・・・

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥まで全て一級品と言って良い物件ですから、将来も高値を付けることは間違いないでしょう。ただし、肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、割高感が残ります。複数の地主からの買収土地なので、合意形成に手間取り、最終の用地費が高くなったのかもしれません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、価格に割高感があるので、平均的な「B」とさせて頂きました。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」は別サービスなのでご容赦下さい。

教えて三井先生

人気を博しそうなマンションですね。駅2分は強みですよね。
そうですね。月島駅には直結の「キャピタルゲートプレイス ザ・タワー」という有名マンションがありますが、それに次ぐ物件として注目されています。マンションの価値を大きく左右するのは駅からの距離ということがデータで証明されています。ただ、駅から少々離れていても環境が素晴らしいとか圧巻の眺望を楽しめるというような物件も稀にあり、駅前のマンションに負けないのです。
高いのでしょうね。
価格は正式にはまだ決まっていませんが、漏れ聞く数字は結構なものです。高くても価値に見合うなら問題はないのですが、果たしてどうでしょうか?

建築・販売概要

◆マンション名/MID TOWER GRAND
◆所在地/東京都中央区月島1丁目5000番 他(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩2分・都営大江戸線「月島」駅 徒歩2分
◆敷地面積/5883.19㎡
◆建築面積/3384.02㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上32階建て
◆総戸数/503戸(販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸)
◆駐車場/166台(33%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2021年3月下旬予定
◆売主/三井不動産レジデンシャル+丸紅+大成建設
◆施工会社/大成建設
◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/未定(@円/㎡)・・・予告広告の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/未定(@円/㎡)
◆修繕積立基金/未定(か月分相当)
◆専有面積帯/40.49㎡~130.09㎡
◆間取り/1LDK~3LDK◆価格帯/(平均坪単価 @420万円)・・・やや割高な印象が残る
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/月島駅の過去5年平均:@340万円 ・・・ 2017年7月発売「パークタワー晴海1076戸」12分=@340万円・2015年12月発売「ザパークハウス月島ディアスタ70戸」徒歩3分=@350万円・2015年2月「シティハウス月島駅前レジデンスコート43戸」徒歩1分=@380万円・2015年3月「プレミスト佃二丁目154戸」徒歩3分=@340万円
◆販売開始時期/2018年7月中旬販売予定
◆評価または調査日/平成30年5月16日

(本エントリの画像出典:MID TOWER GRAND公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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