【プラウド日本橋富沢町】三井健太レポート抜粋版 Vol.49

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プラウド日本橋富沢町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点66 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点66は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。根本要因は60戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、道路から見たスパンが狭い(住戸にして僅か2列しかない)ことです。これは存在感に欠けることを意味します。

幅広で威風堂々の建物の方が価値は高く、周囲の建物の列に埋もれてしまう建物は高く評価することはできないのです。本物件は隣地が神社で狭いながら道もあるので、サンドイッチ状態ではないものの、風格のある佇まいにはならないはずです。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。高額マンションならではの上質感や格調の高さのようなものは感じますし、ブランドマンションらしいデザイン性などを買うことはできますが、インパクトは弱いというほかありません。

しかし、それでも駅に3分といった利便性が建物の平凡さを補ってくれます。マンションは立地条件が優先するからです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは日本橋の中でも人気の「人形町」交差点・人形町駅から徒歩3分という利便性にあります。喧騒の表通りから一歩中に入っている点が良いという見方もありますが、逆に街並みに埋もれてしまう懸念もあり、評価は分かれるところです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

この観点で眺めると、本物件は残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも強みは大きくありません。人形町の中では、駅1分の物件(プラウド人形町56戸2014年8月竣工)もあるからです。とはいえ、地域内では上位にランクしてよい物件と考えます。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」か「普通以上」ですが群を抜くものとは言えません。立地条件の①も駅直結でも駅前でもないので、インパクトに欠けるというほかありません。この付近は「駅近3分」は珍しいことでも格別なことでもないからです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みか、それ以上の高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープができる程度という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」はサービスの枠を超えますのでご容赦ください。

教えて三井先生

セレクトプランとかメニュープランという名称のオプションについて伺います。気を付けることはありますか?
2LDKを買った人が1LDKにしたとしましょう。独身だったので、広いリビングルームは友人を招いてパーティをしたり大型画面のテレビで映画を楽しんだり快適なマンションライフを過ごしてきたのですが、事情があって売却することになったとき、中々売れずに苦労することとなりました。売却の際にターゲットを限定してしまうからです。汎用性の高い2LDKのほうが良かったと気付いたのですが、遅かったというわけです。1LDKにするにしても簡単に2LDKに戻せるような形が良かったのです。買い手を募るとき、2LDKとした方が集客数は多いのです。簡単に言うと、1LDK5000万円より、2LDK5000万円の方がいいですね。

建築・販売概要

◆マンション名/プラウド日本橋富沢町
◆所在地/東京都中央区日本橋富沢町10番4(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分・都営浅草線 「人形町」駅 徒歩3分・都営新宿線 「馬喰横山」駅 徒歩6分・都営浅草線 「東日本橋」駅 徒歩6分・総武線 「馬喰町」駅 徒歩8分・半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩8分
◆敷地面積/539.03㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上13階建て
◆総戸数/60戸
◆駐車場/13台(21%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年3月下旬予定
◆売主/野村不動産
◆施工会社/木内建設株式会社
◆管理会社/野村不動産パートナーズ
◆管理費/Bタイプ:17,900円円(インターネット含む)(推定@310円/㎡)・・・第3期5戸の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/Bタイプ:8,820円(@159円/㎡)
◆修繕積立基金/Bタイプ:706,300円(80か月分相当)
◆専有面積帯/55.18~ 73.95㎡(全体)
◆間取り/2LDK~3LDK
◆価格帯/7099 ~ 7749万円(平均坪単価 @460万円)・・・人形町駅1分の「プラウド日本橋人形町ディアージュ」(2016年発売)が@500万円だった以外、ほぼ横並びで販売されています。本物件は、単純比較で10%程度高いようです。
◆近隣物件/2017年6月発売「プラウド日本橋人形町パサージュ40戸」徒歩2分=@430万円・2016年4月発売「パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス80戸」徒歩3分=@450万円・2015年11月発売「プラウド人形町78戸」徒歩2分=@440万円
◆周辺相場/人形町の過去3年(2015~17年)の平均単価=@435万円
◆検討住戸/省略
◆販売開始時期/平成30年7月下旬 (予定)
◆評価または調査日/平成30年6月21日

(本エントリの画像出典:プラウド日本橋富沢町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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