【プラウドシティ宮崎台】 三井健太レポート抜粋版 Vol.2

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンションレポート(抜粋版)・【プラウドシティ宮崎台】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※マンションレポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点69点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

総合所見

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点69は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点は、大規模マンションとしては平凡なものとなりました。

この採点方式では大型マンションの場合、スケールメリットにより高い点が出やすいのです。本物件は大規模物件の割には、物足りなさの残る内容です。しかし、標準以上にあることは確かなので、特に問題はないと言えます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、その点はどう見ればいいでしょうか? 駅から徒歩6分は、遠くはないですが駅前や駅直結ほどのインパクトはなく、かつ線路沿いというロケーションを優良と評することはできません。

国道246号も近いので、鉄道、車は至便ですが、一方で自然、文化面で特筆すべきものがほとんど無く、穏やかな住宅街であるという以外に景観などで魅力的な要素に乏しい街というのが宮崎台の一般的な評価です。コンビニエンスストアは数多く点在しているが、大型のスーパーや家電量販店、ホームセンターを利用するには車を使用する必要があるようですし、雑誌に取り上げられるようなグルメの名店もあまりないようです。

つまり、宮崎台駅は人気の田園都市線の中でも「駅力=えきりょく」が低く、暮らすには寂しい街なのでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、➄は良いですが、②~④、⑥は「普通」か「普通以上」のレベルです。立地条件の①は、もうひとつインパクトに欠ける印象は拭えません。肝心の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰しました。宮崎台も下記物件概要で触れたように、旧相場から25%も上昇しています。このため、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっていますが、本物件も例外ではないのです。

以上の考察から、10年後を想定した本物件のRV格付けは「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、県平均レベルの価格維持率のキープはどうにかできそうというほどの意味です。詳細は別添レポートで(別添レポートは省略させていただきます)

教えて三井先生

2017年はマンション高騰期であることを考えると、旧相場から25%の上昇は他の地域でも同じなのではないのでしょうか?

高値掴みであることは新築を買う限りほとんど避けられません。リセールバリューを考えた買い方をするなら、これから人気が上昇する余地がある街・物件を選ぶ、大規模物件で弱気な部屋を狙うなどの対策は取ることができます。

なるほど!よくわかりました!

建築・販売概要

◆マンション名/プラウドシティ宮崎台
◆所在地/川崎市宮前区宮前平3-7-1他(イーストコート)、宮前平3-8-1(ウエストコート)(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
◆交通/東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩6分
◆敷地面積/7553.95㎡・8981.79㎡
◆建築面積/4352.58m2、4640.97m2㎡
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上8・7階建て
◆総戸数/429戸(EAST:204戸・WEST:225戸)
◆駐車場/119台(29.6%・内機械式118台)
◆建物完成予定日/平成29年3月竣工済み
◆売主/野村不動産
◆施工会社/三井住友建設株式会社
◆管理会社/野村不動産パートナーズ
◆管理費/11,300円~17,000円:@190円/㎡・・・EASTCOAT:第2期5次(25戸)先着順の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/7,430円~11,200円:@125円/㎡
◆修繕積立基金/651,500円~982,200円(月額の88か月分相当)
◆専有面積帯/59.23~89.29㎡
◆間取り/3LDK~4LDK
◆検討住戸とコメント/省略
◆価格帯/5348~8038万円(平均坪単価@285万円)・・・単純比較で旧相場の2割高だが、現状の相場観としては高くない
◆周辺相場/宮崎台駅圏の過去3年間(2015年~2017年8月)の平均=@280万円
(2013年までは@210~220万円台だったが、2014年は@240万円、2015年が@277万円と急騰)2015年2月発売の「ブランズ宮崎台プレイス(徒歩5分)」が@244万円、2015年11月発売の「プラウド宮崎台フロント(徒歩2分」が@310万円
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年9月25日
(本エントリの画像出典:プラウドシティ宮崎台公式Webページもしくは配布資料スキャン)

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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