【グランドメゾン目白新坂】三井健太レポート抜粋版 Vol.51

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【グランドメゾン目白新坂】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点67.5 点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点67.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、「普通」を少し超えるだけで、優良マンションとは言いにくいようです。3戸に1基の割合でエレベーターを設けた設計は良い間取りを多数作っていますが、その一方、下層階にはドライエリアのある半地下のような住戸ができてしまっています。管理費も高いのです。

エントランスの豪華さなど高級感も感じられますが、北傾斜の敷地のため、苦しい設計の片鱗も窺えます。住戸位置によっても、その価値は大きな差がついているようです。南側敷地については、本物件の3階と同程度の高さになるようで、10mの高さ規制でいずれ3階建ての建物が建つ可能性が高いと聞いています。

従って、6階以上であれば、将来的に視界抜けを確保できる見込みが高いようですが、3階でも日照は確保できるほか、前面の植樹により、緑の眺望が期待できる(南面建物の視界から守られる)ことから、無理して6~7階を選択する必要はないと思っています。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の長所は駅から近いうえに周辺が緑濃い住宅街にあることです。アプローチ道路の雰囲気も大変よく、良い立地と言えます。

江戸川公園側(神田川・高速道路側)の高台にはVintageマンションの「目白台ハウス」やVintageとは言えないものの、高級マンションとされる「ヒルズ目白坂」などがあって周囲は好環境の住宅地として知られます。同じ江戸川橋駅を最寄りとする物件でも、第一種低層住居専用地域、第二種住居地域に指定される本物件と準工業地域・商業地域のマンションとは大きな地域格差があると言えます。残念な点は、北傾斜であることです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件はピンポイントの立地は駅に近く、かつ環境が良いという点で優れていますが、建物価値の面では、スケール感があるわけでも、特別な共用施設があるわけでもなく、格別な感じはありません。敢えて付け加えれば、エントランスアプローチのデザインが豪華な印象であることです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」を少し超える程度です。立地条件の①はインパクトがあります。ただし、住戸位置によっては微妙な点もあります。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずです。また、南側の残存地に将来何が建つか分からない点が、将来価値にとって懸念材料です。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とします。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」レポートの中で明らかにします。

教えて三井先生

関口台の緑濃い低層の住環境と江戸川橋駅周辺の庶民的な商店街等の双方を楽しめる、とても素敵な場所と思いますが、当然高い人気を集めているのではないでしょうか?
人気を博していることは、私に届くご相談メールからも感じられます。
ここは傾斜地のように見えますが、南側が高くなっていませんか?それって問題ないのでしょうか?
北傾斜の土地に建っていますので、2階くらいまでは南側の隣地(空地)が高く迫っている印象です。つまり、3階以上なら大丈夫と言えるでしょう。ただ、隣地にマンションが建つ可能性が残るので、安全のためには5階か6階以上がいいでしょう。

建築・販売概要

◆マンション名/グランドメゾン目白新坂
◆所在地/東京都文京区関口2丁目1番3(登記地番)
◆用途地域/第一種低層住居専用地域、第二種住居地域
◆交通/東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
◆敷地面積/3,802.74㎡
◆建築面積/1,060.90㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上8階・地下階建て
◆総戸数/68戸(事業協力者住戸1戸含む)
◆駐車場/26台(38%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2020年12月下旬予定 
◆引き渡し予定/2021年1月下旬予定
◆売主/積水ハウス株式会社
◆施工会社/株式会社熊谷組
◆管理会社/積和不動産株式会社
◆管理費/15,700~31,100円(@340円/㎡)・・・先着順受付 戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/6,700~13,300円(@145円/㎡)
◆修繕積立基金/536,000~1,064,000円(80か月分相当)
◆専有面積帯/46.08㎡ ~ 91.40㎡
◆間取り/1LDK ~ 3LDK
◆価格帯/5700万円台~15,400万円台(平均坪単価 推定 @420万円)・・・立地条件の良さから見て割高感はない
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/直近のエリア平均は約400万円・・・・2018年3月発売「クレヴィア文京関口85戸」2分=@415万円・2017年7月発売「パレステージ文京江戸川橋57戸」徒歩7分=@380万円・2017年6月「プレシス文京江戸川橋38戸」徒歩2分=@390万円・2016年10月発売「ザパークハウス山吹神楽坂108戸」徒歩4分=@390万円・2016年3月発売「プレミスト新宿山吹79戸」徒歩2分=@400万円
◆販売開始時期/第2期2018年9月上旬販売開始予定 
◆評価または調査日/2018年6月3日

(本エントリの画像出典:グランドメゾン目白新坂公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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