【ブリリア浦和仲町】三井健太レポート抜粋版 Vol.53

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ブリリア浦和仲町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 66点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点66は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。ブランドの5点項目(売主・管理会社)が押し上げたもので、特筆できる項目は見当たりません。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、大手らしい上質感や洗練を感じるところはありますが、格別なマンションではないのです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は駅から4分の距離です。駅1分や直結マンションほどのインパクトはないものの、大きな値打ちということができます。しかも、徒歩1分にイトーヨーカドーもあるのですから、利便性は最高と言ってもよいほどです。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。
次の観点で評価してみましょう。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地で圧倒的な強みを持つと言えましょう。建物価値の面では格別なものではありませんが、負けず劣らずと言えるでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②から⑥までは「普通」か「普通以上」です。立地条件の①は申し分ないと言えます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みどころか、それ以上の高さです。これがリセール価格に大きな影響を及ぼすかもしれません。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測レポート」の中で明らかにします。

教えて三井先生

とても利便性が高いマンションですね。浦和は人気も高いと聞きましたが。
マンションの価値は、街の人気が左右すると言っても過言ではありません。関東圏という広域での人気が大事です。広域から注目される街の方が、市場規模は大きく、価格も高いという傾向を見せるからです。販売価格も高いが、中古でリセールする際も高いのです。
本物件は割高すぎという声もネットで見かけますが間違いですか?
そうですね。いくら良い立地であっても、その価値に見合う価格かどうかが問題です。高過ぎることを知らずに買うと、リセール価格で期待を裏切られますから注意が必要です。本物件の立地条件は特別な感じがします。駅近というだけでなく、徒歩1分くらいの場所にイトーヨーカドーもあるので最高です。

建築・販売概要

◆マンション名/ブリリア浦和仲町
◆所在地/さいたま市浦和区仲町一丁目106番1他(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/JR京浜東北線「浦和」駅徒歩4分
◆敷地面積/1,422.43㎡
◆建築面積/726.03㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上13階建て
◆総戸数/72戸
◆駐車場/35台(49%・内機械式26台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2019年12月下旬
◆引き渡し予定日/2020年2月下旬
◆売主/東京建物株式会社
◆施工会社/株式会社長谷工コーポレーション
◆管理会社/東京建物アメニティサポート
◆管理費/Fタイプ71.12㎡:16,600円(@233円/㎡)・・・予告広告の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/Fタイプ71.12㎡:7,420円(@104円/㎡)
◆修繕積立基金/不明(か月分相当)
◆専有面積帯/56.05~86.14㎡
◆間取り/2LDK~4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 @320万円)・・・単純比較で20%高、駅に近い分を加味しても10%以上の割高感がある
◆検討住戸/省略
◆周辺相場(徒歩10分以内)/2018年5月発売「パークスクエア浦和常盤72戸」9分=@250万円・2018年3月発売「プラウド浦和常盤テラス67戸」7分=@250万円・2017年11月発売「プラウド浦和東仲町ガーデン93戸」2分=@300万円・2017年6月発売「プラウド浦和常盤サンクアージュ88戸」徒歩9分=@230万円
◆販売開始時期/2018年7月28日より第1期2次登録受付開始
◆評価または調査日/2018年7月2日

(本エントリの画像出典:ブリリア浦和仲町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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