【アンヴィーネ 保谷】三井健太レポート抜粋版 Vol.54

54マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【アンヴィーネ 保谷】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 61.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点61.5は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としても「普通」レベルの結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出ることが多いのですが、本物件は少し物足りないようです。本物件は大型と言っても300戸、500戸というほどの規模でもないので、共用施設の定番(ゲストルームやキッズラーム、スタディルームなど)がないようですし、デザイン性も格別なものではないのです。無論、悪い物ではありませんが、優良マンションからは少し距離があると思います。

しかし、そのような場合でも駅に2~3分といった利便性があれば建物の平凡さを補ってくれるもので、駅3分の本物件の競争力は高いと言えます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

駅前を東西に走る道路の幅員が狭いのは残念な点ですが、計画道路については幅も広いし、歩道もしっかり整備される計画だそうですから、これは将来の楽しみです。

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は駅から僅か3分の距離です。多少の問題があっても「駅3分」は強みです。ただ、マクロ的な見方で保谷は魅力に欠ける駅です。将来のリセールを考えたとき、保谷はあまり期待できないのです。マンションの価値は、駅に近い・環境が良いというミクロの条件も大事なのですが、それ以前に「街の魅力・人気度・将来性」というマクロの尺度が大事です。その意味で保谷は田舎然としており、広範囲に集客できる駅とは言えないのです。

しかしながら、地元沿線需要にとっては抵抗がないので、最後は「建物」と「ブランド」ということになるでしょう。建物は格別なものではないものの、駅に近い物件の中では十分存在感があるように思いますし、ブランドも沿線における「西武」は大手に負けない価値があります。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

感動的かどうかはともあれ、西武が建てた西武線の保谷駅前のマンションと位置付けられるならば、立地と建物のトータル評価は「上級」の物件ということになるでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」か「普通以上」です。立地条件の①も3分の近さで価値あるものと言えます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずですが、土地が安く取得できたのか、割安な価格設定になりそうです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは「A」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「A」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)を超えることが期待できるという意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」はサービスの枠を超えますのでご容赦ください。

教えて三井先生

東京都心のマンションと、このマンションのような郊外マンションと比べるとどうでしょうか。
同じ予算で広い部屋が買えますね。ただし、通勤の便が悪くなったり、リセールに不利だったりする場合があります。
郊外マンションを選ぶときの注意点を教えてください。
なにしろ駅に近い物件を選ぶことです。都心へ一直線でアクセスできる鉄道がいいですね。
長期的な視野で心配な点はないですか?
人口減のことですね。郊外をひとくくりにして語ることはできませんが、人口減はマンション需要の減少(市場の縮小)を意味しますから、そうなっても選ばれる物件を買う方がいいのです。その観点でも、このマンションはいいですね。

建築・販売概要

◆マンション名/アンヴィーネ 保谷
◆所在地/西東京市東町3丁目238番37(登記地番)
◆用途地域/商業地域・第一種中高層住居専用地域
◆交通/西武池袋線「保谷」駅南口徒歩3分
◆敷地面積/5,242.77㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/153戸
◆駐車場/77台(50%・内機械式?台)(月額使用料/円)
◆入居予定日/平成31年3月下旬予定
◆売主/西武鉄道株式会社・株式会社西武プロパティーズ
◆施工会社/西武建設株式会社
◆管理会社/野村不動産パートナーズ
◆管理費/DType70.3㎡:14,200円(@202円/㎡)・・・予告広告の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/DType70.3㎡:7,770円(@110円/㎡)
◆修繕積立基金/DType70.3㎡:825,000円(106か月分相当)
◆専有面積帯/59.78㎡~85.77㎡
◆間取り/2LDK~4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 @225万円)・・・価格は適正というより割安感があります。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2015年2月発売の「ザ・パークハウス保谷レジデンス87戸」徒歩6分=@220万円以来、販売物件はない。
<近隣駅の販売事例>
2017年11月発売「ザ・レジデンスひばりが丘270戸」ひばりヶ丘駅10分=坪単価225万円2017年11月発売「センチュリーひばりが丘コンフォートアリーナ41戸」ひばりが丘4分=@220万円2017年11月発売「パークホームズ田無ザガーデン170戸」田無8分=坪単価212万円2018年3月発売「エクセレントシティ田無54戸」田無駅9分=@195万円
◆販売開始時期/第2期平成30年9月中旬 
◆評価または調査日/平成30年6月18日

(本エントリの画像出典:アンヴィーネ 保谷公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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