【グランリビオ ザ・レジデンス】三井健太レポート抜粋版 Vol.56

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【グランリビオ ザ・レジデンス】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 64.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点64.5は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。デザイン性に富む部分や、室内設備の高級感もありますが、特筆できる要素は100戸を超えるスケール(存在感)くらいしかなく、「可もなく不可もなし」の建物と言わざるを得ません。無論、悪い物ではありませんが、際立つ優良マンションというわけでもないのです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の強みは湯島駅から徒歩4分の近さにあります。しかしながら駅前、駅直結というほどのインパクトはないわけです。都心なら大体どのマンションも最寄り駅に5分以内にあると言って過言ではないからです。隣がスーパーマーケットでも百貨店でもなく、また、湯島天満宮や上野公園に面するわけでもないので、景観としても普通レベルです。周囲が既存のビルやマンションなので開放感があるということでもありません。住戸位置次第ですが・・・

つまり、ただ都心にあって交通便が良いというだけのロケーションと言うほかないのです。街並みが好きか嫌いかという基準で選択すれば良いのかもしれません。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」ですし、立地条件の①ももうひとつインパクトに欠けるようです。

肝腎の価格ですが、最近3年ほどは建築費上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。

本物件の湯島エリアも2014年が@360万円、昨年は@440万円と20%も上がってしまいました。本物件も@440万円と単純比較では相場とレベルですが、話題となっている「ブリリアタワー上野池之端」(総戸数361戸。36階建て。湯島4分)と同じ単価とは、高過ぎる感は否めません。時期的に仕方ないとも言えますが、高値で買うとどういうことになるか、その研究が必要になりそうです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

湯島という地域は環境的に問題ないのでしょうか?
この辺りは、上野に近いこともあって、修学旅行生を泊める旅館の多いエリアでした。最近は、業態を変えたホテルになっていますね。本物件も実は隣がファッションホテルなのです。小さなお子さんを持つ家庭には不向きな環境でしょうが、シニア層やDINKSは気にしないのではないかと思います。
リセールバリューに影響はありませんか?
買い手が多いかどうかでリセールバリューは動くので、都心なら問題はないと思います。昨今はDINKSのカップルも多いですし、郊外の一戸建てから都心のマンションへ移住する夫婦二人だけのシニア層も増えているので需要は底堅いですね。

建築・販売概要

◆マンション名/グランリビオ ザ・レジデンス
◆所在地/東京都文京区湯島3丁目44番(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東京メトロ千代田線「湯島」駅(5番出口)より徒歩4分・ 東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅より徒歩9分・JR中央線・総武線「御茶ノ水」駅より徒歩9分
◆敷地面積/1339.21㎡
◆建築面積/740.36㎡(建蔽率55.2%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/121戸
◆駐車場/24台(19.8%・内機械式22台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成30年3月竣工済
◆売主/新日鉄興和不動産
◆施工会社/株式会社淺沼組
◆管理会社/株式会社日鉄コミュニティ
◆管理費/10,620円~22,770円(@264円/㎡)・・・先着順受付21戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/4,000円~8,590円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/280,500円~601,500円(70か月分相当)
◆専有面積帯/40.08㎡~85.93㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/4,460万円(1戸)~14,200万円(平均坪単価 @440万円)
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/湯島駅圏の過去2年間(2015年~2016年)の平均=@440万円(ただし2013年・2014年は約@360万円)
※2016年6月発売のブリリアタワー上野池之端361戸(4分)=@440万円台/2015年12月発売のディアナコート文京本郷台128戸(2分)も@440万円台であった。
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成29年1月30日

(本エントリの画像出典:グランリビオ ザ・レジデンス公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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