【ヴィークコート人形町】三井健太レポート抜粋版 Vol.57

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ヴィークコート人形町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 60点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点60は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。特筆できる項目は見当たりません。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。結局、132坪しかない敷地に建てられる小規模マンションゆえの1点・2点項目が足を引っ張った格好ですね。悪い物ではありませんが、優良マンションからは距離があるようです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は人形町駅から徒歩4分のロケーションです。広域日本橋エリアの中で人形町は中心地で、マンション価格も最も高い人気エリアだからです。現地も、前方に既存のビルが迫っているようでもなく、比較的開放感があって良さそうに見えます。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、ご検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。次の観点で評価してみましょう。

① 差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地は悪くないと思いますが、建物価値の面では強みはないのです。価格が安いことは魅力です。

広域の日本橋ではなく「人形町駅」を最寄りとする最近3物件に比べれば10%ほど安いわけですが、大きなアドバンテージというほどでもありません。建物のグレード感が足りないことやコンパクトタイプが多いこと、ブランドマンションとは言えないことなどのマイナス要素もあるからです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」レベルです。立地条件の①は上位にあると思います。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みの高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」はサービスの枠を超えますのでご容赦ください。

教えて三井先生

人形町駅界隈は人気があるのですねえ!
久松小学校という人気学区も一因ですが、日本橋の中の日本橋ですから。
ビルやマンションが近接して日当たりが望めないのでは?
そうですね。その点でこのマンションは、南側が緑道に面しているので良い方です。
小規模マンションで1LDKなど小さな間取りの部屋が多いようですが、問題は?
分譲マンションでありながら賃貸用住戸が多くなる可能性がありますね。幸いにしてワンルームではないので、単身者が自ら住むことになる確率も高いでしょう。気になる点ではありますが、管理規約を順守して共同生活が行われる分には問題が起こることはないと考えます。管理人が8:00~17:00といった勤務態勢でにらみを利かすなら大丈夫です。

建築・販売概要

◆マンション名/ヴィークコート人形町
◆所在地/東京都中央区日本橋浜町二丁目240番1 他(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅4分、都営新宿線「浜町」駅4分、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅7分
◆敷地面積/440.01㎡㎡
◆建築面積/340.75㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上12階建て
◆総戸数/55戸
◆駐車場/5台(9%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2020年1月下旬
◆売主/清水総合開発
◆施工会社/新日本建設株式会社
◆管理会社/清水総合開発株式会社
◆管理費/13,400円~21,800円(@333円/㎡)・・・(先着順) 4戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5,630円~9,110円(@140円/㎡)
◆修繕積立基金/394,100円~637,700円(70か月分相当)
◆専有面積帯/40.26m?~65.08㎡
◆間取り/1LDK ・3LDK・・・40㎡台中心のコンパクトマンション
◆価格帯/4,790万円~8,390万円(平均坪単価 @400万円)・・・人形町の3物件との単純比較では10%程度安いと言えます。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2017年6月発売「プラウド日本橋人形町パサージュ40戸」徒歩2分=@430万円・2016年4月発売「パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス80戸」徒歩3分=@450万円・2015年11月発売「プラウド人形町78戸」徒歩2分=@440万円
2017年4月発売「クリオ日本橋久松町37戸」=@370万円・2017年4月発売「ブランズ日本橋浜町公園30戸」=平均68㎡7700万円=@370万円・2017年3月発売「プライムスタイル東日本橋74戸」=平均59㎡6200万円=@350万円・2017年2月発売「ザサンメゾン日本橋馬喰町23戸」馬喰町2分=平均63㎡6400万円=@340万円・2017年4月発売「ブランズ日本橋浜町公園30戸」=平均68㎡7700万円=@375万円・2017年3月発売「プライムスタイル東日本橋74戸」=平均59㎡6200万円=@350万円・2017年2月発売「ザサンメゾン日本橋馬喰町23戸」=平均63㎡6300万円=@340万円
◆販売開始時期/先着順受付中 
◆評価または調査日/平成30年7月31日

(本エントリの画像出典:ヴィークコート人形町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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