【ザ・パークハウス恵比寿南】三井健太レポート抜粋版 Vol.58

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・パークハウス恵比寿南】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 69.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点69.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)はブランドマンションとしては平凡なものとなりました。根本要因は56戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、共用施設などの付加価値が設けられないためです。この採点方式では、最高点を5としているため、大型マンションの方が高い点が出る傾向にあります。加重平均すれば、もう1ランク上位(★★★★)の建物と考えてよいかと思います。つまり、この規模では申し分ない建物と言えます。

どんなマンションでも不満な点は必ずあるものです。本物件も天井高が普通レベルであることなど、気になる点は少なからずありそうですが、取得できた情報ではディテールは不明です。しかし、長く高級路線のマンションを作り続けて来た三菱地所(レジデンス)のプランニングには信頼が置けます。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は恵比寿エリアの高台にあることです。マクロ的な見方で恵比寿は「住みたい街ランキング」のトップに立ったこともある「洗練された街並みと楽しい街」という評価があり、魅力ある街であるとともに、住宅地としてのブランド価値も高い街です。

街の人気度は、将来のリセールの高さにもつながります。マンションの価値は、駅に近い・環境が良いというミクロの条件も大事なのですが、それ以前に「街の魅力・人気度・将来性」というマクロの尺度が大事です。

駅から徒歩7分は近い方ではありませんが、恵比寿ガーデンプレイスにもほど近いこともあいまって、恵比寿駅の7分はローカル駅の7分とは比べようもなく、これ以上の近さは贅沢の極みというほかありません。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。次の観点で評価してみましょう。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

以上の観点では、もうひとつかもしれません。しかし、恵比寿エリアは希少価値が高くなっており、ここを買いたい人にとっては、多少の物足りなさは許容されると考えます。つまり、物件格差はできるものの、本物件はブランド価値に加えて「恵比寿の高台」というだけで地域の標準を超える合格マンションです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥もは「標準以上」、立地条件の①ももうひとつインパクトに欠けるものの、「恵比寿高台」のキーワードで標準を超える物件と考えます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みの高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、具体の数値はサービスの枠外なのでご容赦下さい。

教えて三井先生

恵比寿はさすがに高いですね。どんな人が買うのですか?
このくらいなら、サラリーマンでも購入可能な人は少なくないのが現状です。有名企業の中間管理職クラスで、Wインカムの世帯なら結構ありますよ。都心に住みたい人で、それでいてお洒落なショップや美味しいレストランが沢山あって、散歩しながらそれらを楽しみたい人達です。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・パークハウス恵比寿南
◆所在地/東京都渋谷区恵比寿南2丁目29番2、45(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅(東口)より徒歩7分
◆敷地面積/2022.95㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上9階建て
◆総戸数/56戸(事業協力者住戸4戸含む)
◆駐車場/22台(39%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆入居日/2019年9月下旬
◆売主/三菱地所レジデンス・NTT都市開発・東急不動産
◆施工会社/西松建設株式会社
◆管理会社/三菱地所コミュニティ
◆管理費/35,500円~39,200円(@455円/㎡)・・・(先着順)3戸の販売データ(以下、同じ)※2018年3月発売※
◆修繕積立金/10,540円~11,630円(@135円/㎡)
◆修繕積立基金/1,092,140円~1,206,100円(か月分相当)
◆専有面積帯/78.01~86.15㎡
◆間取り/2LDK
◆価格帯/13,700万円~16,700万円(平均坪単価 @610万円)・・・過去3年まで遡っても3件しかないのですが、徒歩12分のパークコートを別とすると、どちらも@600万円以上、平均は@640万円です。物件価値を考慮すると、本物件の単価は僅かに安いですが、高くも安くもないと見るべきでしょう。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2017年6月発売「シティタワー恵比寿310戸」徒歩7分=@650万円(販売中)・2016年2月「パークコート広尾ヒルトップレジデンス26戸」徒歩12分=@490万円・2016年1月「プラウド恵比寿南51戸」徒歩2分=@620万円
◆販売開始時期/先着順申込受付中 
◆評価または調査日/平成30年7月12日

(本エントリの画像出典:ザ・パークハウス恵比寿南公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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