【パークコート山下公園】三井健太レポート抜粋版 Vol.60

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【パークコート山下公園】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 68点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:C

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点68は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は「普通」を少し上回る程度で、意外なほど低い結果となりました。この採点方式では5点を最高に設定しているため、重点項目を加重して行くと実際の価値より低い評点になってしまうことがあります。本物件はその典型的なケースです。大規模マンションではないので、特別な共用施設も設けなかったこと、管理費等が極端に高いこと、商業地域なので敷地にゆとりがなく緑地ゾーンも少ないこと。高さもないので、近隣でひときわ目立つ建物になる可能性は低いことなども足を引っ張った格好になりました。

しかし、ロビーや外壁などに重点的に投資をした様子もうかがえますし、格調の高さというべきか高級感・上質感などが伝わってきます。HP上では正確に把握できないところもありますが、いつもの「パークコート」シリーズのレベルを保つものと思いますし、期待を裏切らないレベルの高い建物となることでしょう。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の価値はどの程度に見ればよいでしょうか?

元町・中華街駅から徒歩2分と至近であること、山下公園に近いこと、老舗の有名ホテルも目の前にあることなど、素晴らしい立地と言えます。しかし、周囲の建物が切迫していること、眺望が良い住戸は限られることなどの弱点もあるように感じます。駅から近いだけでも価値は高いのですが、これに山手町のような緑濃い住環境が加われば最高の立地と言えるわけです。

オーシャンビューに優れるマンションは、みなとみらい地区に多数ありますが、本物件のエリアは住宅街ではなくビジネス街の印象が強く、いわばオフィスビルの中のマンションというイメージが濃い場所です。それでも山下公園に面するとかオーシャンビューが圧巻であるといった格別な価値(ここが肝です)があれば価格が高くても納得できるのですが、このロケーションで平均価格@500万円は価値に見合った価格とは思えないのです。

ちなみに、みなとみらい地区の最新物件は2015年発売・2017年1月竣工の「ブランズタワーみなとみらい228戸」ですが、超高層(29階建て)で駅にも近く(2分)、大型なりの付加価値が豊富にあり、共用部は高級ホテルのようでもあります。それで価格は@420万円でした。これと比べれば、3年の時間が経過し、全体的に相場が上昇傾向にあることですし、建物のグレードも格上なので@500万円でも売れると踏んだかどうかは定かではありませんが、売り手の強気な姿勢が見られる「パークコート」と言えましょうか?

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①から⑥まで全て標準を超える価値を持つものであることは間違いないと考えます。しかし、上述のような物足りなさも残るだけに、価格がその割には高いことに最大の問題があると考えます。最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。少し前まで@250万円台で販売されていたエリアにおいて、ピンポイントの立地条件も建物の質も違うとはいえ、@500万円の価格は受け入れ難いところです。

どんなに高くても、また眺望が悪くても、この建物の上質感と利便性や地縁性などから、それを気に入って購入する人はあるでしょうが、気に入っても予算的に無理な人も多いわけですし、予算があっても眺望が良くないことで見送る人も多いに違いありません。

実際に購入に踏み切る人は多くないという意味ですが、山手の不便な坂上の一戸建てを嫌って駅に近いマンションに住み替えたいというシニア層が昨今は各地で目立ちます。 その需要層は、大体がプチ富裕層か富裕層なので、高くても住み慣れた街の駅そばというだけで気に入って購入するかもしれません。

これら特殊な需要層を別格とするなら、ずばり、本物件は高級で上質で、とても良いマンションですし、利便性も環境も悪くないようですが、この価格では眺望価値が足りない。逆に言えば「高過ぎる」物件ということになるでしょう。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「C」とは、横浜市の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは難しいという意味です。

教えて三井先生

駅に近いのも、建物価値が高いのも分かりますが、価格もびっくりするくらい高いようですね?どんな人が買うのですか?
富裕層であることは間違いないでしょう。金に糸目をつけない買い手はいるものです。横浜の最高級住宅地は「山手」のアドレスで、庶民から見れば憧れの場所ですが、ここに住むのは一種のステイタスで優越感につながるとされています。ただ、山の上なので少々不便です。駅からフラットアプローチで徒歩2分の本物件は、山手の次のポジションなのかもしれません。とすれば、比較対象マンションは他になく、高くても予算に無理がなければ黙って買うでしょう。

建築・販売概要

◆マンション名/パークコート山下公園
◆所在地/横浜市中区山下町30-1(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/みなとみらい線 元町・中華街駅 (1番出口)徒歩2分
◆敷地面積/1898.14㎡
◆建築面積/1371.33㎡(建蔽率72.2%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上15階建て
◆エレベータ/7基
◆総戸数/93戸
◆駐車場/34台(36.6%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年2月下旬予定
◆売主/三井不動産レジデンシャル
◆施工会社/株式会社大林組
◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/115.51㎡:45,050円(@390円/㎡)・・・残3戸(戸数未定)のデータ(以下、同じ)
◆修繕積立金/115.51㎡:16,180円(@140円/㎡)
◆修繕積立基金/115.51㎡:1,779,800円(110か月分相当)
◆専有面積帯/53.67平米~188.06㎡(全体)
◆間取り/2LDK~3LDK
◆価格帯/1億8980万円・2億9800万円(平均坪単価 @500万円)・・・建物も別格だが価格も別格。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/元町・中華街駅の2012年~2016年までの平均坪単価=@233万円/主な物件・・・2012年発売の「パークホームズ横濱山下町88番地39戸」(徒歩2分)=@270万円/2013年発売の「オープンレジデンシア山手101壱番館弐番館27戸」(4分)=@295万円/2014年発売の「オープンレジデンシア山手22戸」(徒歩12分)=@280万円/2016年10月発売の「ウエリス横濱日本大通り36戸」(日本大通り駅2分)=@255万円
(2013年発売の「ハイコート山手パレ244南館・北館16戸+23戸」(元町・中華街駅 11分)=@350万円・・・駅から遠いがブランド地・山手エリアの高台にあるマンション・・・別格の物件と見られる
◆販売開始時期/先着順
◆評価または調査日/平成30年8月8日

(本エントリの画像出典:パークコート山下公園公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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