【シティハウス大塚】三井健太レポート抜粋版 Vol.61

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【シティハウス大塚】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 67点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点67は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は、大手物件としては残念ながら平凡なものとなりました。セキュリティと、室内の設備・仕様のレベルの高さ、及びブランド価値は評価できますが、そのほかに特筆できるものがありません。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。悪い物ではありませんが、優良マンションからは遠いと言うほかありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は大塚駅から徒歩3分の距離です。駅から5分以内にマンションを開発すること自体が年々難しくなっているので、その面では希少価値は高いのです。大塚駅、特に北口は池袋や上野、新宿、渋谷などに比べればBIGではありませんが、「山手線の駅から3分」はインパクトがある方と言えます。

あえて欠点を挙げれば、前面に9階建ての建物が建築されるということでしょうか。選択住戸が10階以上なら日当たり、眺望は問題ないわけですが、隣接建物が窮迫していることが問題です。角地なので幾分緩和されそうですが、道が狭いので本マンションの存在感が薄くなってしまいます。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?
① 差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は駅に3分という点が圧倒的な強みと言えるかもしれません。ただ、建物価値の面の強みは少ないようです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。

逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。 また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①~⑥まで特に悪いものはないのですが、どれももうひとつインパクトに欠けるのです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みどころかそれ以上の高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、東京都の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは微妙という意味になります。

ただ、駅近マンションに大怪我はないものであることも付言しておきたいと思います。

教えて三井先生

山手線の駅に3分って贅沢な立地と考えたらいいのでしょうか?
そうですね。でも、同じ山手線でも住むのにはどうかと思う駅もありますよ。ここ大塚は、池袋や新宿のようなBIGターミナルでもなく、そうかと言って駅周辺に何もないような街でもなく、ほどほどの駅力を備えているので住むには適当かもしれません。
価格もほどほどでしょうか?
そうですね。渋谷や目黒、五反田、大崎といった駅に比べれば安いので、ある意味では穴場かもしれません。

建築・販売概要

◆マンション名/シティハウス大塚
◆所在地/東京都豊島区 北大塚1丁目1336番1他(登記地番)
◆用途地域/
◆交通/JR山手線「大塚」駅から徒歩3分・都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分・丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
※本物件敷地の南側約10m先には、事業主・山口不動産による地上9階建ての「(仮称)山口不動産大塚北口C地区計画」が建築中です(平成30年5月建物竣工予定)。※本物件敷地の南西側約60m先には、事業主・山口不動産による地上13階建ての「(仮称)山口不動産大塚北口A地区計画」が建築中です(平成30年2月建物竣工予定)【共にレポート作成時の情報です】
◆敷地面積/1,211.95㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/75戸
◆駐車場/17台(%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/平成31年5月下旬予定
◆売主/住友不動産株式会社
◆施工会社/三井住友建設株式会社
◆管理会社/住友不動産建物サービス
◆管理費/円(@円/㎡)・・・先着順受付 戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/円(@円/㎡)
◆修繕積立基金/円(か月分相当)
◆専有面積帯/55.86~65.22㎡
◆間取り/2LD・K~3LD・K
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @380万円)・・・過去の事例と比べると10%程度高いようですが、住友のいつもの強気が加わると、もっと高くなる可能性もありそうです。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2017年6月発売「ザグローベル南大塚41戸」4分=@360万円・2016年3月発売「ルフォンリブレ大塚テラス49戸」4分=@330万円・2016年3月「ルフォンリブレ大塚アリーナ49戸」3分=@340万円・2016年12月発売「シティハウス大塚ステーションコート106戸」徒歩5分=@330万円
◆販売開始時期/平成30年9月下旬第2期販売開始予定
◆評価または調査日/平成30年5月10日

(本エントリの画像出典:シティハウス大塚公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

−−−

三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

関連記事