【ウエリス新宿早稲田の森】三井健太レポート抜粋版 Vol.63

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ウエリス新宿早稲田の森】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 68.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点68.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型物件としては「普通」レベルの結果となりました。大型マンションは付加価値がいくつも生まれるもので、この採点方式では高く点が出るのです。それにも関わらず、さほど高い点が出なかったのは、ブランド力や施工会社の歴史の浅さなどを含めて物足りない項目が少なくないからです。とはいえ、標準以上の建物であることは間違いないと思います。

点数に表れていない(点数以上)評価ポイントを付記しておきますが、それは150戸を超えるスケールです。この辺りでは近年珍しく大型で、明治通りに面していることもあって、存在感のある(目立つ)マンションとなりましょう。近隣では高田馬場駅を最寄りとする「スカイフォレストレジデンス」の361戸・26階建てが目立ちますが、直近の近隣マンションは多くて52戸と小型ばかりだからです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、ここは「都心・新宿」です。どこへ行くにも不便ということはなく、それなりの評価となります。近くに住宅団地「戸山ハイツ」もある関係で、スーパーマーケットをはじめ、各種商店、飲食店も徒歩圏にあるので、日用品・食料などの買い物に困ることもないはずです。大学が近いためもあって、飲食店も多く見られます。

しかしながら、交通量の多い明治通りに面するロケーションが気になる点です。明治通りから奥へ長い土地に建つので、影響を受けにくい住戸も多数あるだろうと想像できます。狙うなら静寂な奥の住戸でしょうか?しかも、奥は前面(南向き)が比較的低層(5階くらい?)の建物しかないのです。逆に、明治通り側の住戸は13階建てで東向きなので、戸山公園ビューが期待できる階もありそうです。

おそらく騒音対策に防音サッシもT-3等級が採用されることでしょうし、価格も東向きの方が安い住戸があるはずですから、向きを気にしない人は検討してみてもよいのではないかと思います。

本物件の長所は「西早稲田駅から徒歩3分」の近さにありますが、短所は「西早稲田」駅がビッグな駅ではなく、いわゆる「駅力」が低いことに懸念点があります。このエリアは「高田馬場」からも「新大久保」からも遠い「微妙な立地条件」にあるのが弱点とも言えましょう。

地域内競争という意味から次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながらピンポイントの立地条件は特に良いわけではありませんが、建物価値の面ではスケール感も魅力ですし、「標準以上」の価値がある物件と言えましょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。

立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑤は「普通」を少し上回ると言えます。管理の⑥も「標準以上」と見られます。しかし、立地条件の①は上述のように、もうひとつインパクトに欠けます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みの高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

高級仕様、共用設備の充実のわりに管理費は割安というネットの書き込みを見たのですが本当ですか?

管理費は@290円/㎡なので平均よりは高いです。しかし、コンシェルジュを管理員以外に配置しているならば「割安」と考えていいのですが、どうでしょうか?管理員が兼務というマンションもあるので、一応確認しましょう。蛇足ですが、大事なのは修繕積立金の方です。30年分の「長期修繕計画」で平均いくらになるかを確認しておきましょう。ただし、安ければ良いというものではありません。

施工業者のファーストコーポレーションは、企業としての実績と経験が浅いので、品質管理が心配という声もありますが…。
会社は新しいものの、現場の技術者が経験不足ということではないので、大丈夫とは思いますが、購入者は自ら工事現場に入って目を凝らすこともできないので、購入に当たっては、工事監理体制・品質管理体制をどう整えているか、売主(NTT都市開発)に対し、納得できるまで説明を求めることが大事ですね。

建築・販売概要

◆マンション名/ウエリス新宿早稲田の森
◆所在地/東京都新宿区大久保三丁目170番316(登記地番)
◆用途地域/第一種住居・商業地域
◆交通/東京メトロ副都心線「西早稲田」駅3分・都営大江戸線「東新宿」駅6分
◆敷地面積/2620.43㎡
◆建築面積/1638.74㎡(建蔽率62.5%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上13階建て
◆総戸数/184戸
◆駐車場/47台(25.5%・内機械式42台)(月額使用料/円)
◆建物完成日/2018年6月竣工済
◆売主/エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社・安田不動産株式会社・ファーストコーポレーション
◆施工会社/ファーストコーポレーション株式会社
◆管理会社/エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス
◆管理費/12,980円~23,540円(@290円/㎡)・・・先着順受付12戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/4,650円~8,440円(@104円/㎡)
◆修繕積立基金/325,500円~590,800円(70か月分相当)
◆専有面積帯/44.77m?~81.20㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/4,998万円~9,198万円(平均坪単価 @390万円)・・・相場感としては高くない
◆検討住戸/省略
◆周辺相場(最近3年は供給が僅少)/2016年10月発売「ディアスタ早稲田諏訪通り24戸」(西早稲田5分)=@375万円・2017年9月発売「イニシア新宿早稲田42戸」(早稲田5分)=@395万円・2017年7月発売「エクセレントシティ目白52戸」(目白7分)=@382万円
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/2017年10月7日

(本エントリの画像出典:ウエリス新宿早稲田の森公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

−−−

三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

関連記事