【インプレスト東京八丁堀ル・サンク】三井健太レポート抜粋版 Vol.64

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【インプレスト東京八丁堀ル・サンク】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 66.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点66.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。特筆できる項目は見当たりません。全体的にはレベルの低いものではありませんが、際立つ特徴はないのです。マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。優良マンションからは遠いと言うほかありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は駅から徒歩2分の距離です。マクロ的な見方で八丁堀は魅力に乏しい駅ですが、都心にあり、東京駅にも銀座にも、また築地なども徒歩圏にあるという意味では、近年注目を集める立地です。

しかし、ミクロ的には三方道路とはいえ、密集地に建つので、建て込み感が強く、周囲の建物の建て替えによって眺望価値が大きく下落するリスクもあるのが問題点と指摘せざるを得ません。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも格別な印象はありません。30戸規模の小型マンションに比べれば存在感はありますし、大きな弱点も欠点も見当たらない建物です。ともあれ、駅徒歩2分が際立つという意味では悪くない物件です。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。

立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」レベルですが、立地条件の①は強みです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、若干高いですが、ほぼ他社並みの高さです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」はサービスの枠を超えますのでご容赦ください。

教えて三井先生

東京駅から徒歩圏にある八丁堀という街はどんな街ですか?
零細な町工場・事業所が集まる街でしたが、少しずつマンションが建ち、住宅街の要素が混じるようになってきました。定住人口は少なく、そのために日常の食品等を扱う商店も、飲食店も少ない住環境でした。つまり、住宅街としての魅力に欠ける街だったのです。今も十分なインフラが整備されたとは言い難いですね。
マンションのWEBサイトを見ると、銀座や築地、日本橋など周辺の魅力的な街の紹介が目立つように思いますが、裏を返すと近隣には魅力的な買い物施設や飲食店が少ないということなのですね?
その通りです。これらの街は地下鉄の駅で言えば2駅以内にあるわけですが、歩ける距離にあるとは言えませんね。町工場に勤める人たちのための飲食店もコンビニ、ミニスーパーはありますが、どれも充実している街とは言えません。
急に人気が出て来たと聞きましたが。
そうですね。「ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー387戸」を皮切りに、「パークシティ中央湊ザタワー419戸」、「シティタワー銀座東492戸」と大型タワーマンションが2015年以降相次いだことが大きいのではないかと思います。

建築・販売概要

◆マンション名/インプレスト東京八丁堀ル・サンク
◆所在地/東京都中央区八丁堀3丁目111(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東京メトロ日比谷線・JR京葉線「八丁堀」駅 徒歩2分・JR山手線等「東京」駅 徒歩14分・都営地下鉄浅草線「宝町」駅 徒歩6分・東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅 徒歩7分・東京メトロ有楽町線「新富町」駅 徒歩9分
◆敷地面積/837.03㎡
◆建築面積/657.44㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上12階建て
◆総戸数/99戸(事業協力者戸数12戸含む)
◆駐車場/21台(21%・内機械式21台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2019年8月下旬竣工予定
◆売主/双日新都市開発株式会社・株式会社NIPPOほか
◆施工会社/若築建設株式会社
◆管理会社/双日総合管理株式会社
◆管理費/11,890円~21,630円(@291円/㎡)・・・(先着順) 8戸の販売データ(以下、同じ) 2018年4月発売
◆修繕積立金/4,080円~7,430円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/326,640円~594,480円(80か月分相当)
◆専有面積帯/40.83㎡(1戸)~74.31㎡(1戸)
◆間取り/1LDK(1戸)・2LDK(3戸)・3LDK(4戸)
◆価格帯/5248万円~9398万円(平均坪単価 @420万円台)・・・「やや高」の印象です。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2018年5月発売「グリーンパーク中央湊31戸」徒歩5分=@360万円・2018年3月発売「ブリリア新川一丁目36戸」徒歩7分=@330万円・2018年2月発売「シティハウス東京八重洲通り101戸」徒歩2分=@420万円
◆販売開始時期/先着順受付中
◆評価または調査日/平成30年9月1日

(本エントリの画像出典:インプレスト東京八丁堀ル・サンク公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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