【ブランズタワー大船】三井健太レポート抜粋版 Vol.65

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ブランズタワー大船】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 72点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点72は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は大型マンションにしては物足りない結果となりました。しかし、満足すべき建物とも言えそうです。マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は大船駅の新しいランドマークになり得る風格のあるマンションと言って良いでしょう。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所・強みは駅直結3分の利便性です。

ただ、マクロ的な見方で大船は魅力にあふれる駅とは言えません。神奈川県で高い評価を受ける街(駅)は、横浜、武蔵小杉、みなとみらい、たまプラーザが代表的です。将来のリセールを考えたとき、大船はあまり期待できないのです。

マンションの価値は、駅に近い・環境が良いというミクロの条件も大事なのですが、それ以前に「街の魅力・人気度・将来性」というマクロの尺度が大事です。

中古物件の取引価格を見ても、駅に近い物件が存在しないので参考程度ですが、築10年マンションは平均で坪単価@165万円なので、本物件の50%程度と安いのです。築10年マンションの新築対比は平均的には70%なので、逆算すると@235万円程度、駅直結の立地と建物価値を平均の20%プラスと見ても@280万円が適正価格と考えられます。従って、@320万円の本物件は15%高となります。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、ご検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも強みのある好物件と言ってよいでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。

立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥も、ミクロの立地条件の①も申し分ないと言えます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。

本物件も例外ではありませんが、割高感があるのは用地取得額が高かったのでしょう。というのも、この用地は複数の地権者からの「地上げ」によるものだからです。複数地主から地上げしたケースは大抵高くなってしまうものです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測レポート」の中で明らかにします。

教えて三井先生

ペデストリアンブリッジ利用でマンションの玄関まで3分とはとても魅力的ですね?
駅直結マンションの人気は高く、このマンションも人気を博すでしょう。少なくとも、広告の反響は大きいでしょうね。
価格は、どうでしょうか?高いような気もしますが・・・。
2年前に発売された「ザ・パークハウス鎌倉大船45戸」に比べれば、立地条件、スケール感などから高くて当然ではあるのですが、平均坪単価(推定)が、@320万円くらいです。中古マンションの取引価格から推定して、駅直結の本物件は高くとも@300万円と考えます。@300万円超でも購入する人は当然いますが、その数は少なく、257戸もあるだけに完売まで長期化は免れないでしょう。引き渡しの2021年春までには2年半もあるので完売できるかもしれませんが、疑問は残ります。

建築・販売概要

◆マンション名/ブランズタワー大船
◆所在地/横浜市栄区笠間二丁目1777番(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/JR東海道本線・JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・JR根岸線 「大船」駅 徒歩1分(住宅棟入口まで徒歩3分 笠間口よりペデストリアンブリッジ利用)
◆敷地面積/8,837.96㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上21階建て
◆総戸数/253戸(事業協力者住戸26戸含む)
◆駐車場/不明(%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2020年12月下旬(予定)
◆引渡し予定/2021年2月下旬(予定)
◆売主/東急不動産株式会社
◆施工会社/佐藤工業株式会社
◆管理会社/東急コミュニティー
◆管理費/未定(@円/㎡)・・・(予告広告) の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/未定(@円/㎡)
◆修繕積立基金/未定(か月分相当)
◆専有面積帯/55.43~144.20㎡
◆間取り/2LDK ~ 4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @320万円)・・・2年前に発売された「ザ・パークハウス鎌倉大船45戸」に比べれば、立地条件、スケール感などから高くて当然ではあるのですが・・・中古マンションの取引価格(次ページ)から推定して、駅直結の本物件は高くとも@300万円です。@300万円超でも購入する人は当然ありますが、その数は少なく、257戸もあるだけに完売まで長期化は免れないものと考えます。引き渡しの2021年春までには2年半もあるので完売できるかもしれませんが、疑問は残ります。  尚、ザ・パークハウス鎌倉大船は2017年以降2件の取引があり、どちらも@280万円前後で成約しています。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2018年8月発売「ミオカステーロ鎌倉大船Ⅱ 25戸」大船11分=@200万円・2016年5月発売「ザ・パークハウス鎌倉大船45戸」大船6分=@280万円・2015年6月発売「クレヴィア大船59戸」(本郷台11分)=@190万円
◆販売開始時期/2018年11月中旬販売開始(予定)
◆評価または調査日/2018年9月10日

(本エントリの画像出典:ブランズタワー大船公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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