【パークシティ武蔵小杉ザガーデン WEST】 三井健太レポート抜粋版 Vol.3

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンションレポート(抜粋版)・【パークシティ武蔵小杉ザガーデン WEST】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※マンションリポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点81.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

総合所見

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

81.5は上の中、5段階評価では★★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点は、最高ランクには届かなかったものの、滅多に出ない80点越えとなりました。申し分ないものです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

立地条件においても、武蔵小杉は東京都以外では横浜駅に次ぐ人気の駅であり、その駅力は最近大きく向上しました。「住みたい街・駅ランキング関東版」2015年リクルート調査でも、前々年12位、前年9位から5位に大幅にランクアップしています。2016年も4位に上がっています。人気上昇のわけはご存知のことと思います。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①から⑥まで全てが水準以上にありますし、大規模で駅近という意味から稀少価値も高いとも言えます。しかし、肝腎の価格は2ページで紹介したように2013年までは@280万円だったので、単純比較では25%以上も高値圏となったのです。

この相場(@280)は本物件のような大型タワー物件だけでなく、本駅圏の全ての物件の単純集計によるものです。ところが、直近3~4年を見ると、2012年・13年の「パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー:2014年3月引き渡し済み」@291万円」や、昨年・今年の「シティタワー武蔵小杉@360万円」に代表される大規模で高単価マンションの出現がエリア相場を2段階も3段階も引き上げてしまったようです。それでも、それが通用するエリアになったことも事実です。

これらの物件は価値に見合う価格なのでしょうか?

シティタワーは多分にバブル現象の様相が見られますが、値上がり前の2012年に販売されたパークシティザグランドウイングタワーは駅直結のインパクトある物件です。これが本駅圏の大型タワー物件の価格指標と見てよいでしょう。

これに比べると立地条件は幾分劣るものの、本物件は敷地規模で2倍、2棟の合計戸数でも2倍強であり、かつ足元は2800㎡のガーデンや200m続く商業施設ゾーン、コンベンション施設などがちょっとした街を形成します。これらがマンションの大きな付加価値となる点が過去のどの物件にもない要素です。
こうした点を総合的に勘案すると、平均@320万円は必ずしも割高とは言えません。とはいえ、本駅圏の新相場は多分にエリアの発展によるバリューアップ分を先取りしたかのような価格と言えないこともないのです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。「A」とは、神奈川県の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)以上にはなるだろうという意味です。大きな値上がりは期待できないかもしれないが、値崩れもないレベルとご理解下さい。

本物件の管理費について補足

本物件の総合的な評価、間取り・住戸評価は既述の通りですが、「管理費」が平米当たり366円と、意外に高いのが気になりますので補足します。

新築・中古を含む全物件の首都圏平均は@238円/㎡(2013年国土交通省調べ)なのですが、タワー物件は高めです。
別の調査で、2010年販売の新築マンションの内、20~39階建ての物件は@293円/㎡、40階以上が@306円/㎡となっています。また、規模別では100~299戸が@204円、300~499戸は@209万円、500~999戸が@234円、1000戸以上は@311円となっています。(100戸未満は割高=省略)

管理費は高層ほど高く、戸数が多いほど高いという傾向があります。規模が大きいほどスケールメリットで安くなりそうなものですが、実際は上記の通りです。規模が大きいほど共用部分が広くなる企画になっていることや、高層ほどエレベーターの保守費がかかることなどが原因となっています。また大型マンションには、24時間警備(有人管理)やコンシェルジュサービスなども加わるためです。

本物件は一般マンションの5割高(@366円/㎡)ですから、65㎡換算で4000円くらいは高いわけで、10年間では48万円も多く管理費を払うということですね。しかし、それだけ様々な付加価値を持つ優良な物件であれば、48万円は売却時に取り戻せるはずです。

教えて三井先生

すぐ近くに更に高値で販売している物件があるということはプラス評価となるということでしょうか。


住友のタワーマンションが近隣に建つと、その地域全体の販売価格が上昇する傾向はありますね。このマンションは更に広い庭や足元にちょっとした街が形成されることもポイントとなります。

建築・販売概要

◆マンション名/パークシティ武蔵小杉ザガーデンWEST
◆所在地/川崎市中原区小杉町2-228-1、3(登記地番)
◆用途地域/商業地域、第一種住居地域
◆交通/東横線・目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩6分・JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまで徒歩12分
◆敷地面積/8652.65㎡
◆建築面積/5059.75㎡
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上53階建て
◆総戸数/613戸(他に店舗区画(戸数未定)、子育て支援施設)
◆駐車場/256台(42%・内機械式254台)
◆建物完成予定日/平成30年12月竣工予定
◆引き渡し/平成31年3月
◆売主/三井不動産レジデンシャル・JX日鉱日石不動産
◆施工会社/株式会社竹中工務店
◆管理会社/三井不動産レジデンシャルサービス
◆管理費/1万6370円~4万650円(@366円/㎡)・・・第1期303戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/5690円~1万5110円(@127円/㎡)
◆修繕積立基金/42万6750円~113万3250円(75か月分相当)
◆専有面積帯/44.73~120.35㎡
◆検討住戸/省略
◆間取り/1LDK~4LDK
◆価格帯/4480万円~1億5900万円(平均坪単価@320万円)・・・単純比較で直近相場とはレベルですが・・・
◆周辺相場/武蔵小杉駅圏の過去4年間(2014年~2017年5月)の平均=@340万円
(ただし、2013年までは約@280万円)2014年以降は@340万円に急上昇・・・都区内並みの単価となってしまいました。武蔵小杉駅と同坪単価帯の駅:泉岳寺駅・西小山駅・駒込駅
◆販売開始時期/第4期3次は2017年6月下旬登録受付予定
◆評価または調査日/平成29年7月13日
(本エントリの画像出典:パークシティ武蔵小杉ザガーデン WEST公式Webページもしくは配布資料スキャン)

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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