【プラウド新宿牛込柳町】三井健太レポート抜粋版 Vol.66

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【プラウド新宿牛込柳町】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 65.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B~C

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点65.5は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。特筆できる項目が少ないようです。しかし、ブランドマンションらしいバランスの取れた悪くない建物です。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。ブランド価値もありますし、スケール感もあって悪い物ではありませんが、優良マンションからは遠いと言うほかありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は都心・交通至便という点にあります。特に駅から3分の近さは強みとなる材料です。ただ、マクロ的な見方では牛込柳町は魅力に乏しい駅です。将来のリセールを考えたとき、あまり期待できないのです。

マンションの価値は、駅に近い・環境が良いというミクロの条件も大事なのですが、それ以前に「街の魅力・人気度・将来性」というマクロの尺度が大事です。牛込柳町は、住みたい街ランキングに登場する「恵比寿・吉祥寺・自由が丘・目黒」といった街には遠く及ばないからです。とはいえ、郊外マンションのように将来価値が悲劇的なことにはならないのが都心の良さであり・メリットです。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地は良いとしても、建物価値の面ではもうひとつです。平均的と言えましょうか。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。

永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。

この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、立地条件の①は良いとしても建物分野の②~⑥は、⑤を除いてもうひとつです。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みを超え、20%も高いマンションと言えそうです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B~C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B~C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは難しそうだという意味になります。

教えて三井先生

駅3分は魅力的で、建物も大きく立派な印象ですが…。
比較的小規模なマンションが多いエリアなので、100戸を超えるマンションの存在感は確かにありますね。個性的な外観デザインも魅力的です。
駅にも近く、こんな立派なマンションの将来価値がネガティブな理由を教えて下さい。
簡単です。価格が高過ぎるからです。実力以上の高値になってしまったと考えるからです。もちろん、高く分譲されてもリセールで一段と高く評価されることもあります。タイミング次第ですが…。

建築・販売概要

◆マンション名/プラウド新宿牛込柳町

◆所在地/東京都新宿区原町三丁目15番1(登記地番)

◆用途地域/
◆交通/都営地下鉄大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩3分
◆敷地面積/1,968.51㎡

◆建築面積/㎡(建蔽率 %)

◆構造/鉄筋コンクリート造

◆階数/地上13階建て
◆総戸数/104戸

◆駐車場/23台(22%・内機械式台)(月額使用料/円)

◆建物完成予定日/2020年1月下旬 (予定)
◆売主/野村不動産株式会社

◆施工会社/木内建設株式会社

◆管理会社/野村不動産パートナーズ株式会社
◆管理費/Bタイプ:13500円(@334円/㎡)・・・(予告広告) (以下、同じ)
◆修繕積立金/Bタイプ:6900円(@170円/㎡)

◆修繕積立基金/不明(か月分相当)

◆専有面積帯/30.96 ~ 94.66㎡

◆間取り/スタジオ ~4LDK

◆価格帯/(平均坪単価 @480万円)・・・推定。従来の相場観から20%以上高い印象。(南向き6階40㎡ 5600万円台=@465万円から推定)
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2018年5月発売「アージョ早稲田43戸」早稲田駅5分=@370万円・2017年9月発売「イニシア新宿早稲田42戸」早稲田=@390万円・2018年2月発売「リビオ神楽坂35戸」牛込柳町5分=@380万円・2018年2月発売「オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス30戸」牛込神楽坂6分=@400万円・2017年7月発売「プラウド神楽坂マークス42戸」牛込神楽坂3分=@420万円・2017年3月発売「ジオ新宿若松町123戸」若松河田2分=@400万円・2018年3月発売「グランドメゾン新宿曙橋36戸」曙橋1分=@420万円
◆販売開始時期/ 第3期2019年1月中旬 (予定)

◆評価または調査日/2018年8月30日

(本エントリの画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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