【ジェイグランディア日吉】三井健太レポート抜粋版 Vol.71

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ジェイグランディア日吉】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 65.5点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点65.5は中の上、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。特筆できる項目がなく、敢えて言うならば室内の設備が充実していますし、低層マンションとしては規模が大きいので立派に見える点でしょうか。しかし飛び抜けて優れているわけでもありません。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、平凡の域は超えません。

バランスの取れた良い建物とも言えますが、ブランド力も弱いですし、格別な優良マンションからは遠いというほかありません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは駅からの距離です。普通は駅5分以内を高評価し、それを超える物件は低評価になるのですが、日吉駅では駅5分以内のマンション開発は事実上不可能なので、7分なら十分に魅力があるのです。

将来のリセールを考えたとき、競争相手は過去のマンション全てになりますから、地域内競争という観点からも検討しなければなりません。

この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも抜群の強みがあるとは言えません。しかしながら、地域の標準以上であることは間違いありません。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。

そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。

この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」です。しかし、立地条件の①はインパクトに欠けるものの、「普通以上」です。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みの高さです。とはいえ、日吉7分という立地条件を加味すると「やや安い」と判定できます。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは可能という意味になります。

地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」は無料サービスの枠を超えますのでご容赦ください。

教えて三井先生

タワーマンションに比べて中低層のマンションってどうなのでしょうか?
タワーマンションを建てられない地域は、閑静な住宅地、いわゆる都市計画でいう「住戸専用地域」に指定されているのですが、半永久的に高い建物は建たないので、日照と眺望条件が変わらないと考えたら分かりやすいかと思います。
その代わり、駅から遠いところに建つことになるでしょうか?
そうですね。住宅街の中を走る路線には、駅前に小さな商店街があって、その先は住宅ばかりという街があります。そのケースは駅から5分もしないうちに住宅専用地域になっていますが、日吉駅のように駅前にたくさんの商店や飲食店が集積していれば、住宅地の入口まで5分以上、このマンションのように7分を要するというのが普通でしょうね。
それなら徒歩7分でも大丈夫でしょうか?
現地の環境にもよりますが、妥協範囲と言えるかもしれません。

建築・販売概要

◆マンション名/ジェイグランディア日吉
◆所在地/横浜市港北区日吉2-261-4(登記地番)
◆用途地域/第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
◆交通/東急東横線、東急目黒線、市営地下鉄グリーンライン「日吉」駅徒歩7分
◆敷地面積/4,384.55㎡
◆建築面積/2,542.71㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上6階建、地下1階建
◆総戸数/86戸
◆駐車場/41台(47%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2019年10月下旬(予定)
◆売主/JR西日本プロパティーズ・JR西日本不動産開発
◆施工会社/風越建設株式会社
◆管理会社/JR西日本プロパティーズ
◆管理費/円(@200円/㎡)・・・(予告広告) の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/円(@100円/㎡)
◆修繕積立基金/円(か月分相当)
◆専有面積帯/45.78m?~90.68㎡
◆間取り/1LDK?4LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @310万円)・・・駅から歩ける日吉のマンションとしては安いと言えるかもしれません。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/最近の販売事例は、日吉駅の両隣も併せて見ると、下記の通りですが、駅から近い物件は東京並みに高いエリアです。
・2016年2月発売「プラウド日吉 178戸」徒歩14分で@270万円・2018年3月発売「プラウド元住吉スクエア34戸」元住吉駅10分=@310万円・2016年9月発売「グランドメゾン元住吉ノーステラス146戸」元住吉駅9分=@280万円・2016年5月発売「サンクレイドル元住吉23戸」元住吉駅5分=@310万円・2017年12月発売「ブランズ綱島43戸」綱島駅1分=@350万円
◆販売開始時期/先着順販売中
◆評価または調査日/2018年9月13日

(本エントリの画像出典:ジェイグランディア日吉公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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