「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」三井健太レポート抜粋版 Vol.73

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太のマンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。
今回から新築マンションだけではなく、実際に購入をご検討された方への中古マンション評価レポートも抜粋してお伝えします。本レポートは執筆時点でのレポートであり、将来にわたって同一結果であることを保証しません。またあくまでも抜粋版であり、詳細なレポートはご依頼を承りまして作成させていただきます。

三井健太の中古マンション簡易評価レポート(抜粋版)・【グランドメゾン白金の杜ザ・タワー】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

物件概要

交通:東京メトロ南北線「白金台」歩10分/東京メトロ日比谷線「広尾」歩13分/JR山手線「恵比寿」歩15分
構造・階数:RC30階・地下1階建
耐震性:ハイブリット免振・制震システム
総戸数:334戸
竣工年月:2015年6月
分譲主:積水ハウス
施工会社:大成建設株式会社
☆長期優良住宅認定物件

コメント抜粋:
「首都圏の平均は@235円/㎡(2013年国土交通省調査)ですから、平均より高いということになりますが、タワーマンションとしては平均的です。
タワーマンションは高くなるのが普通なのですが、24時間有人管理・コンシェルジェ勤務の管理などを勘案すれば割安な部類です。」
「修繕積立金は多いほど良いのです。ご承知のとおり、当初は少なく、徐々に増額されます。古くなればなるほど高くなるのです。 本物件の築年数からみて、この設定は標準的なものです。今後どのようになっていくかが問題なので、「長期修繕計画書」を要求し、今後の修繕計画と積立金の段階的増額予定や一時金徴収予定を確認しましょう。」
「道路境界ギリギリに建つマンションと異なり、エントランスと壁面が奥まっている点も、ひとつの値打ちです。」
「格調高いマンションの象徴です。優越感をもたらすものです。」
「長期優良住宅に選定される住宅(一戸建て)は多いですが、マンションは条件が厳しくパスする例が極めて少ないのです。」

間取り寸評

「申し分ない間取りです。設備仕様も高級感が伝わってきます」
長所・・・西南の角部屋で通風・採光に優れる
長所・・・キッチンから直接バルコニーに出られる
長所・・・玄関先に訪問者が立ったとき、奥が覗かれてしまうことがない「クランクイン」

価格検証・物件評価コメント

検討住戸の価格:1X,XXX万円(坪単価XXX万円)
取引事例を見ると、同面積で1X,XXX万円なので、X,XXX万円も高いことの説明が合理的にできるかどうか?(中略)X,XXX万円差は大きすぎる気がします。(中略)しかし、待って得策とも言えませんし、また、ライフステージ的に買いたい時が買い時に当たるとは限らないのも現実です。 いずれにしても、安く買える方がいいのですから、最終的には価格交渉を頑張ることが大事です。

同駅圏の中古相場:本マンションの取引事例(過去1年)
XX階7X.XX㎡:1X,XXX万円=@5XX.X万円
XX階8X.XX㎡:1X,XXX万円=@5XX.X万円
XX階7X.XX㎡:1X,XXX万円=@6XX.X万円

近隣中古マンションの取引(成約)事例:過去1年の中からピックアップ
都営浅草線・高輪台駅3分 「プラウドタワー白金台」XX階(2014年7月竣工)7X.XX㎡:1X,XXX万円=@5XX.X万円
同XX階8X.XX㎡:1X,XXX万円=@5XX.X万円
南北線・白金台駅3分「プラウド白金台三丁目」5階(2015年6月)8X.XX㎡:1X,XXX万円=@4XX.X万円
都営三田線・白金高輪駅5分「クラッシィハウス白金」2階(2014年2月)7X.XX㎡:8,XXX万円=@3XX.X万円

建物評価:(割愛します)

立地評価:(割愛します)

総合評価:居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は、駅から少し距離がある点、大手マンションブランドでない点を除けば、申し分ない物件です。立地と建物を合わせたトータル価値は「最高」ではないものの、そのランクに近い一級品と言えましょう。

リセールバリュー格付け:A
AA:最も高いリセール価値が期待される。 A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。 C:リセール価値が低くなる恐れがある。 D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

ご相談・ご質問内容

Q1:地盤面には問題はないでしょうか
Q2:もう一つの候補マンションは駅距離があり、その点が資産価値に与える影響が気になります
Q3:白金エリアと泉岳寺付近の高輪アドレスの資産価値について

Q1:◆地盤面には問題はないでしょうか
>>>液状化で問題になるのは、ライフラインが遮断されてしまい、復旧までの期間、生活できなくなることですが、マンション自体は固い支持層まで杭を打ち込んでマンションを支えるので、倒壊することはありません。いずれにしても、気にしたらキリはありません。

Q2:◆もう一つの候補マンションは駅距離があり、その点が資産価値に与える影響が気になります
>>>このエリアでは心配するほどのことはありません。そのマイナスを補って余りあるプラス要素があるからです。 白金アドレス、プラチナ通りの美しい並木道、敷地内緑地、守衛のいるゲートで隔離された建物などが大きなプラス要素となり、格差をもたらしています。

Q3:◆白金エリアと泉岳寺付近の高輪アドレスの資産価値について
>>>同じアドレスでも、谷間のような低地には町工場があったりします。白金には町名からも想像できるように豪商が住んだとされる地域ですが、町工場もなかったわけではありません。泉岳寺は、その名の通り寺の多い地域ですが、豪邸もあれば、商工自営業者が集まる一角があるなど、雑多な印象が強いのです。その意味で白金の方が資産価値的には上と言えるかもしれません。
しかしながら、大事なことは、物件個々の価値をよく見ることです。地域性は大事ですが、大きな差がないエリアです。したがって、ピンポイントの環境と街並み、眺望、そして建物価値(スケール感やブランド、グレード感など)に注目すればいいのです。

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ5500になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様からのご依頼事項についてセンシティブな点については秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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